Read this article in English →
Depreciation nhà mới là cụm từ xuất hiện gần như trong mọi cuộc trò chuyện giữa người Việt đang cân nhắc mua bất động sản cho thuê ở Úc. Nhưng phần lớn nội dung tiếng Việt về chủ đề này hoặc là quảng cáo, hoặc nhảy thẳng vào con số — mà con số thuế thì đổi theo từng kỳ ngân sách và phụ thuộc hoàn cảnh từng người.
Bài này làm khác. Chúng tôi giải thích phần bất động sản: bản báo cáo khấu hao là tài liệu gì, ai là người được phép lập nó, vì sao một căn nhà mới và một căn nhà đã qua sử dụng khác nhau về mặt hồ sơ, và bạn nên xin builder những giấy tờ gì.
Bài này cố ý không nêu bất kỳ con số thuế nào — không tỷ lệ, không ngưỡng, không cách tính, không ví dụ. Nextstar Realty là đại lý bất động sản có licence tại Queensland, không phải kế toán thuế. Phần thuế thuộc về người có đăng ký hành nghề thuế, và bài sẽ chỉ rõ cách tìm người đó.
Tóm nhanh: báo cáo khấu hao tài sản là một tài liệu kỹ thuật, thường do quantity surveyor lập. Theo Viện Quantity Surveyors Úc, nghề này xác định, phân tích và quản lý chi phí xây dựng và hợp đồng từ giai đoạn khả thi cho tới khi công trình được đưa vào sử dụng, và trong nghề có vai trò chuyên lập báo cáo khấu hao khi dự án hoàn thành. Khác biệt lớn nhất giữa nhà mới và nhà cũ ở đây không phải là thuế mà là hồ sơ: nhà mới có chi phí xây dựng, bản vẽ, bảng đặc tả và chứng từ thiết bị đầy đủ; nhà cũ thì thường không còn. Còn câu hỏi một khoản khấu hao ảnh hưởng thế nào tới nghĩa vụ thuế của bạn nên được trao đổi với tax agent đã đăng ký với Tax Practitioners Board.
Báo cáo khấu hao là tài liệu gì, và ai lập nó
Nhiều người nghe từ “depreciation” và nghĩ ngay tới một khoản tiền. Thực ra thứ đầu tiên bạn cần là một tài liệu.
Báo cáo khấu hao tài sản là một hồ sơ kỹ thuật mô tả công trình và các hạng mục trong đó, cùng chi phí của chúng. Người lập báo cáo này thường là quantity surveyor — một nghề chuyên môn về chi phí xây dựng.
Viện Quantity Surveyors Úc (AIQS) mô tả nghề này: người hành nghề quantity surveying chủ yếu xác định, phân tích và quản lý chi phí xây dựng và hợp đồng, từ giai đoạn nghiên cứu khả thi, qua thiết kế và thi công, tới khi công trình được sử dụng và tới cuối vòng đời. Viện này cũng nêu rõ trong nghề có một vai trò gọi là Tax Practitioner, là người lập báo cáo khấu hao khi dự án hoàn thành.
Điểm cần nắm: đây là công việc đo bóc và định giá công trình, không phải công việc kê khai thuế. Hai việc khác nhau, và thường do hai người khác nhau làm.
Cách tìm người có chuyên môn: AIQS có công cụ tra thành viên và tra công ty quantity surveying trên website của viện.
Vì sao nhà mới và nhà cũ khác nhau — về HỒ SƠ, không phải về thuế
Đây là phần cốt lõi của bài, và nó hoàn toàn nằm trong lĩnh vực bất động sản.
Khi một căn nhà vừa được xây xong, người mua thường có khả năng tiếp cận một bộ hồ sơ xây dựng và hoàn công đầy đủ hơn so với một căn nhà đã qua nhiều đời chủ:
| Hồ sơ | Nhà mới | Nhà đã qua sử dụng |
|---|---|---|
| Chi phí xây dựng theo hợp đồng | Có, bằng văn bản | Thường không còn |
| Bản vẽ và bảng đặc tả | Có, là một phần hợp đồng xây dựng | Có thể mất hoặc đã bị sửa qua nhiều đời chủ |
| Chứng từ thiết bị lắp đặt | Có, từ nhà thầu và nhà cung cấp | Hiếm khi còn |
| Ngày hoàn thành công trình | Xác định chính xác | Thường chỉ biết áng chừng theo năm |
| Lịch sử cải tạo, sửa chữa | Chưa có | Có thể nhiều đợt, không có hồ sơ |
Hệ quả thực tế: với nhà mới, người lập báo cáo có số liệu gốc để làm việc. Với nhà cũ, họ phải khảo sát và ước tính — điều đó vẫn làm được, nhưng là một công việc khác, tốn công hơn và dựa nhiều hơn vào phán đoán chuyên môn.
Đây là lý do vì sao chủ đề này luôn được nhắc tới cùng với nhà mới. Không phải vì nhà mới có một ưu đãi bí mật nào, mà vì nhà mới có bộ hồ sơ đầy đủ.
Nhà mới ở Queensland còn có một bộ hồ sơ kỹ thuật bắt buộc
Ngoài hồ sơ hợp đồng, nhà mới xây tại Queensland còn phải đáp ứng các yêu cầu xây dựng và hiệu quả năng lượng áp dụng, với các chứng nhận và tài liệu liên quan tùy loại công trình:
- Chuẩn hiệu quả năng lượng: từ ngày 1 tháng 5 năm 2024, nhà ở mới tại Queensland phải đạt 7 sao NatHERS cho phần vỏ công trình, cộng một mức trần tiêu thụ năng lượng toàn nhà bao gồm các thiết bị chính. Việc này tạo ra một bản đánh giá có số liệu về công trình.
- Chuẩn thiết kế dễ sống: từ ngày 1 tháng 10 năm 2023, nhà mới phải đạt Livable Housing Design Standard.
- Bộ luật xây dựng đang áp dụng tại Queensland là NCC 2022; phiên bản NCC 2025 đã được hoãn tới ngày 1 tháng 5 năm 2027.
Nói cách khác, một căn nhà mới ở Queensland đi kèm nhiều tài liệu kỹ thuật hơn hẳn so với một căn nhà xây từ thập niên trước. Chi tiết so sánh nằm ở bài mua nhà mới hay nhà cũ.
Ai được phép trả lời phần thuế cho bạn
Đây là phần bài này dừng lại, và dừng có chủ đích.
Ở Úc, việc cung cấp dịch vụ đại lý thuế có thu phí hoặc phần thưởng là hoạt động được quản lý thông qua hệ thống đăng ký với Tax Practitioners Board. Tax Practitioners Board nêu rõ: nếu bạn muốn ai đó chuẩn bị hoặc nộp tờ khai thuế, thông báo hay báo cáo, hoặc cung cấp tư vấn thuế cho bạn, bạn nên bảo đảm người đó đã đăng ký với Tax Practitioners Board. Bạn có thể tra trên sổ đăng ký công khai của cơ quan này để xem một người có đăng ký hay không.
Cơ quan này cũng nêu người hành nghề thuế đã đăng ký có các nghĩa vụ với bạn, trong đó có:
- Hạch toán và giữ trên tài khoản uỷ thác mọi khoản tiền hoặc tài sản họ nhận thay bạn
- Bảo đảm cung cấp dịch vụ có năng lực
- Duy trì kiến thức và kỹ năng phù hợp với dịch vụ họ cung cấp
- Có bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp phù hợp để bồi thường nếu bạn chịu thiệt hại
Về rủi ro khi dùng người không đăng ký, cơ quan này nói thẳng: bạn đang chấp nhận rủi ro lớn nếu dùng một người không đăng ký để chuẩn bị và nộp tờ khai; và việc chia sẻ thông tin đăng nhập myGov cho người không đăng ký đặt các vấn đề cá nhân và tài chính của bạn vào rủi ro.
Vì sao Nextstar dừng ở đây. Chúng tôi là đại lý bất động sản có licence tại Queensland. Nếu chúng tôi đưa con số thuế lên blog, bạn có thể ra quyết định mua dựa trên một con số đã cũ — và đó là rủi ro thật cho bạn, không phải chuyện hình thức.
Bảy giấy tờ nên xin khi mua nhà mới
Đây là phần thực dụng, và toàn bộ đều thuộc lĩnh vực bất động sản, không phải thuế. Xin những thứ này tại thời điểm bàn giao, khi chúng còn dễ lấy:
- Hợp đồng xây dựng kèm bảng giá chi tiết
- Bản vẽ hoàn công và bảng đặc tả vật tư
- Danh mục thiết bị đã lắp đặt kèm nhãn hiệu và model
- Chứng từ hoặc phiếu bảo hành của các thiết bị chính
- Bản đánh giá năng lượng của căn nhà
- Các chứng nhận và tài liệu hoàn công liên quan, cùng ngày bàn giao
- Số giấy phép QBCC của nhà thầu — QBCC khuyến nghị chủ nhà yêu cầu xem giấy phép, ở dạng thẻ cứng hoặc giấy phép số, và xác nhận giấy phép số có giá trị pháp lý ngang thẻ cứng
Cách tra nhà thầu được trình bày ở bài tra cứu nhà thầu QBCC.
Sau khi có đủ bộ này, người bạn cần gặp là quantity surveyor để lập báo cáo, rồi kế toán thuế đã đăng ký để xử lý phần còn lại.
Câu hỏi thường gặp về depreciation nhà mới
Báo cáo khấu hao do ai lập?
Thường là quantity surveyor. Theo Viện Quantity Surveyors Úc, nghề này chuyên xác định, phân tích và quản lý chi phí xây dựng và hợp đồng, và trong nghề có vai trò chuyên lập báo cáo khấu hao khi dự án hoàn thành.
Đây là công việc đo bóc và định giá công trình, khác với việc kê khai thuế. Việc kê khai và tư vấn thuế nên được thực hiện bởi tax agent đã đăng ký với Tax Practitioners Board, theo phạm vi đăng ký của họ.
Vì sao nhà mới hay được nhắc tới cùng chủ đề này?
Vì hồ sơ. Nhà mới có hợp đồng xây dựng với giá chi tiết, bản vẽ, bảng đặc tả, chứng từ thiết bị và ngày hoàn thành chính xác. Nhà đã qua sử dụng thường không còn những thứ đó sau nhiều đời chủ.
Người lập báo cáo cho nhà cũ vẫn làm được, nhưng phải khảo sát và ước tính thay vì dùng số liệu gốc.
Vì sao bài này không có con số nào?
Vì Nextstar Realty là đại lý bất động sản có licence tại Queensland, không phải kế toán thuế. Con số thuế thay đổi theo từng kỳ ngân sách và phụ thuộc thu nhập, cấu trúc sở hữu và tư cách cư trú của riêng bạn.
Nếu chúng tôi đưa một con số lên blog và bạn ra quyết định mua dựa trên đó sau khi nó đã cũ, thiệt hại là của bạn. Vì vậy bài dừng ở phần bất động sản và chỉ bạn tới đúng người có thẩm quyền.
Làm sao biết một kế toán thuế có đăng ký hay không?
Tax Practitioners Board có một sổ đăng ký công khai để bạn tra. Cơ quan này nêu rõ bạn nên bảo đảm người chuẩn bị tờ khai hoặc tư vấn thuế cho bạn đã đăng ký với họ.
Người đã đăng ký có nghĩa vụ giữ tiền của bạn trên tài khoản uỷ thác, cung cấp dịch vụ có năng lực, duy trì kiến thức chuyên môn, và có bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp để bồi thường nếu bạn chịu thiệt hại.
Tôi nên xin builder những giấy tờ gì?
Bảy nhóm giấy tờ dưới đây là những tài liệu hữu ích nên hỏi nhà thầu tại thời điểm bàn giao, tùy loại nhà và hồ sơ thực tế của dự án: hợp đồng xây dựng kèm bảng giá chi tiết; bản vẽ hoàn công và bảng đặc tả vật tư; danh mục thiết bị kèm nhãn hiệu và mẫu mã; chứng từ bảo hành thiết bị chính; tài liệu đánh giá hiệu quả năng lượng; các chứng nhận và tài liệu hoàn công liên quan; và thông tin giấy phép QBCC của nhà thầu.
Nên xin ngay tại thời điểm bàn giao khi hồ sơ còn dễ lấy. QBCC khuyến nghị chủ nhà yêu cầu xem giấy phép của nhà thầu, ở dạng thẻ cứng hoặc giấy phép số.
Bước tiếp theo
Thứ tự đúng là: giữ đủ hồ sơ khi bàn giao, gặp quantity surveyor để lập báo cáo, rồi gặp kế toán thuế đã đăng ký để xử lý phần thuế. Đừng đảo thứ tự, và đừng lấy con số thuế từ một blog bất động sản — kể cả blog này.
Nextstar Realty làm nhà mới và house and land package ở Queensland. Nếu bạn đang cân nhắc giữa hai loại tài sản, bài mua nhà mới hay nhà cũ so sánh bằng tiêu chuẩn xây dựng, còn bài negative gearing và nhà mới nói về cấu trúc chi phí giữ tài sản. Bạn có thể xem các dự án hiện có tại Explore Brisbane Property Projects.
Nguồn tham khảo
- Australian Institute of Quantity Surveyors — The profession
- Tax Practitioners Board — Finding and using a tax practitioner, cập nhật 25/3/2025
- Tax Practitioners Board — Risks of using unregistered preparers
- Tax Practitioners Board — Public register
- Queensland Government — Residential energy efficiency standards, cập nhật 14/8/2026
- Queensland Government — Livable Housing Design Standard, cập nhật 14/8/2026
- Queensland Government — Building and Plumbing Newsflash 638, ngày 1/5/2026
- QBCC — Who must hold a QBCC licence, cập nhật 16/4/2026
Lưu ý: bài này mô tả tài liệu, vai trò nghề nghiệp và tiêu chuẩn xây dựng, được đối chiếu với các trang chính thức nêu trên vào ngày 19 tháng 8 năm 2026. Bài không trình bày nội dung thuế và không thay thế tư vấn của kế toán thuế đã đăng ký.
This article is general information only and does not take into account your personal circumstances, financial situation or objectives. It is not legal, financial or taxation advice. You should obtain independent professional advice before making any property decision.
