Read this article in English →
Mua nhà mới hay nhà cũ là câu hỏi gần như ai cũng đặt ra ở bước đầu, và câu trả lời thường được đưa ra bằng cảm tính: nhà cũ ở vị trí tốt hơn, nhà mới thì đẹp hơn.
Bài này so sánh hai hướng bằng thứ có thể kiểm chứng được: tiêu chuẩn xây dựng bắt buộc, chi phí vận hành, vật liệu, và cơ chế bảo hành. Đây là những thứ có quy định và có nguồn chính thức. Bài không có con số thuế nào và không có giá — hai phần đó thuộc về kế toán thuế và về từng tài sản cụ thể.
Tóm nhanh: nhà mới ở Queensland hiện phải đạt 7 sao NatHERS theo bộ luật xây dựng NCC 2022, áp dụng từ ngày 1 tháng 5 năm 2024. Để so sánh, nhà xây năm 1990 trung bình chỉ khoảng một sao trên cùng thang đo đó. Sưởi và làm mát chiếm khoảng 40% điện năng của một hộ gia đình Úc điển hình, nên khoảng cách này ảnh hưởng trực tiếp tới hoá đơn hằng tháng. Nhà mới còn phải đạt chuẩn thiết kế dễ sống từ ngày 1 tháng 10 năm 2023, và được bảo vệ bởi một chương trình bảo hiểm luật định do QBCC quản lý. Ngược lại, nhà xây trước năm 1982 có khả năng chứa amiăng, và amiăng chỉ bị cấm hoàn toàn tại Úc từ 31 tháng 12 năm 2003.
Nhà mới ở Queensland đang phải đạt tiêu chuẩn nào
Đây là chỗ nhiều người hiểu sai, nên cần nói chính xác.
Bộ luật xây dựng quốc gia đang áp dụng tại Queensland là NCC 2022, gồm cả Amendment 1 và Amendment 2. Phiên bản NCC 2025 chưa có hiệu lực — theo bản tin của cơ quan quản lý xây dựng Queensland ngày 1 tháng 5 năm 2026, việc áp dụng NCC 2025 đã được hoãn tới ngày 1 tháng 5 năm 2027. Nếu bạn đọc ở đâu nói nhà mới hiện phải theo NCC 2025 thì đó là sai tại thời điểm bài này được viết.
Chuẩn hiệu quả năng lượng. Theo cơ quan nhà ở Queensland, từ ngày 1 tháng 5 năm 2024, chuẩn hiệu quả năng lượng cho nhà ở mới theo NCC 2022 bắt đầu áp dụng tại Queensland. Yêu cầu là 7 sao về hiệu quả năng lượng của phần vỏ công trình gồm mái, tường, cửa sổ và sàn, cộng với yêu cầu Whole-of-Home về ngân sách năng lượng, bao gồm các thiết bị chính và điện mặt trời nếu có. Với căn hộ, toà nhà phải đạt trung bình 7 sao và không căn nào dưới 6 sao.
Queensland có một số lộ trình riêng: nhà nhỏ đủ điều kiện có lộ trình 5 sao, nhà có sàn nâng đủ điều kiện có lộ trình 6 sao, và có cơ chế tính thêm cho không gian sống ngoài trời ở mọi vùng khí hậu của bang.
Chuẩn thiết kế dễ sống. Từ ngày 1 tháng 10 năm 2023, nhà mới ở Queensland phải đạt Livable Housing Design Standard. Yêu cầu gồm: một lối tiếp cận không bậc tới cửa vào, ít nhất một lối vào không bậc, cửa và hành lang bên trong rộng hơn, một lối vào phòng tắm và buồng tắm không bậc, một toilet tiếp cận được, và tường phòng tắm và toilet được gia cố sẵn để sau này lắp tay vịn.
Nhà khởi công trước ngày 1 tháng 10 năm 2023 được miễn.
Khoảng cách hiệu năng giữa nhà mới và nhà cũ
Con số đáng chú ý nhất trong toàn bài nằm ở đây.
Theo cơ quan quản lý hệ thống đánh giá năng lượng nhà ở của Chính phủ Úc, nhà xây năm 1990 trung bình đạt khoảng một sao trên thang NatHERS. Cơ quan này giải thích: càng nhiều sao thì người ở càng ít cần tới thiết bị sưởi hoặc làm mát để thấy dễ chịu, và một căn 10 sao thì gần như không cần thiết bị nhân tạo nào.
Đặt cạnh yêu cầu 7 sao của nhà mới hiện nay, khoảng cách là rất lớn.
Vì sao điều đó quan trọng với hoá đơn: theo hướng dẫn Your Home của Chính phủ Úc, sưởi và làm mát cộng lại chiếm khoảng 40% năng lượng tiêu thụ của một hộ gia đình Úc trung bình — nhóm lớn nhất trong cơ cấu tiêu thụ. Cùng nguồn này cho biết lắp cách nhiệt mái và trần có thể tiết kiệm tới 45% chi phí sưởi và làm mát, còn cách nhiệt tường thường tiết kiệm khoảng 15%.
Bộ Biến đổi Khí hậu và Năng lượng Úc nêu thẳng: nhiều nhà hiện hữu được xây trước khi có chuẩn năng lượng, dẫn tới hiệu năng kém.
⚠️ Điều này không có nghĩa mọi nhà cũ đều kém. Một căn nhà cũ đã được cải tạo cách nhiệt và thay cửa sổ có thể tốt hơn nhiều so với mức trung bình của năm xây. Cách kiểm là yêu cầu một bản đánh giá năng lượng cho nhà hiện hữu — hệ thống NatHERS có quy trình đánh giá cho nhà đã xây, cho ra cả điểm sao nhiệt và điểm chi phí vận hành toàn nhà.
Vật liệu: ba mốc thời gian cần nhớ khi xem nhà cũ
Đây là phần thực dụng nhất khi bạn đi xem một căn nhà đã qua sử dụng.
| Mốc | Ý nghĩa |
|---|---|
| Trước 1970 | Theo hướng dẫn Your Home, hầu hết công trình xây trước 1970 có sơn chì |
| Trước 1982 | Nhiều công trình xây trước 1982 có amiăng, gồm tấm ốp diềm mái, tấm lợp và tấm ốp tường |
| Từ giữa thập niên 1970 | Rò rỉ ở khu vực buồng tắm là vấn đề thường gặp ở nhà xây từ giai đoạn này |
| 31/12/2003 | Lệnh cấm toàn nước Úc đối với việc nhập khẩu, sản xuất và sử dụng mọi dạng amiăng có hiệu lực |
Cùng hướng dẫn đó cũng lưu ý rằng lớp cách nhiệt cũ có thể bị lún xuống và mất khả năng cách nhiệt theo thời gian.
Việc này không có nghĩa là không nên mua nhà cũ. Nó có nghĩa là với nhà cũ, bạn cần một khoản dự phòng bảo trì và một cuộc kiểm tra công trình do người có chuyên môn thực hiện — còn với nhà mới thì phần đó nằm trong tiêu chuẩn xây dựng và trong cơ chế bảo hành.
Bảo hành: nhà mới ở Queensland có một cơ chế luật định
Ở Queensland tồn tại Queensland Home Warranty Scheme, được QBCC mô tả là một chương trình bảo hiểm luật định phi lợi nhuận, nhằm bảo vệ chủ nhà trước tổn thất nếu nhà thầu không hoàn thành công việc theo hợp đồng hoặc không khắc phục lỗi. QBCC quản lý chương trình theo các điều khoản do pháp luật của bang đặt ra.
QBCC nêu ba nhóm rủi ro mà bảo hiểm này hướng tới: khi nhà thầu không hoặc không thể hoàn thành công việc đã ký; khi nhà thầu không khắc phục lỗi; và khi công trình bị lún hoặc sụt nền.
⚠️ Bài này cố ý không nêu thời hạn, mức trần chi trả hay ngưỡng giá trị công trình của chương trình, vì những con số đó thay đổi theo thời điểm và theo loại hợp đồng. Hãy hỏi trực tiếp QBCC hoặc luật sư của bạn cho trường hợp cụ thể.
Giấy phép nhà thầu. QBCC khuyến nghị chủ nhà yêu cầu xem giấy phép QBCC của nhà thầu, ở dạng thẻ cứng hoặc giấy phép số trên điện thoại — cơ quan này xác nhận giấy phép số có giá trị pháp lý ngang thẻ cứng. QBCC cũng nêu rủi ro khi dùng nhà thầu không có giấy phép: khả năng công việc bị lỗi hoặc dở dang cao hơn, và mất quyền tiếp cận bảo hiểm bảo hành.
Cách tra cứu nhà thầu được trình bày chi tiết ở bài tra cứu nhà thầu QBCC, còn trình tự thi công nằm ở bài quy trình xây nhà tại Úc.
Thị trường nhà mới ở Queensland đang ở đâu
Ba con số từ nguồn chính thức:
- Số căn được cấp phép tại Queensland trong tháng 6 năm 2026 là 4.314 căn theo chuỗi xu hướng, cao hơn 24,7% so với cùng kỳ năm trước. Queensland chiếm 23,4% tổng số cấp phép nhà ở toàn Úc.
- Số căn đang thi công là 48.044 — mức kỷ lục theo bài phát biểu ngân sách bang 2026–27.
- Theo chuỗi năm tài chính của cơ quan thống kê bang, tổng số căn được cấp phép tại Queensland trong năm 2025–26 là 48.584 căn, mức cao nhất trong năm năm gần đây.
Nói cách khác, nguồn cung nhà mới đang ở mức cao. Với người mua, điều đó có nghĩa là có nhiều lựa chọn hơn, và cũng có nghĩa là nên so sánh kỹ giữa các sản phẩm thay vì vội.
Một phần nguồn cung nhà mới là townhouse và căn hộ, tức các loại hình thường nằm trong một community titles scheme. Cơ chế của khu nhà có body corporate được giải thích ở bài riêng.
Bảng so sánh: những thứ kiểm chứng được
| Hạng mục | Nhà mới ở Queensland | Nhà đã qua sử dụng |
|---|---|---|
| Chuẩn năng lượng bắt buộc | 7 sao phần vỏ công trình từ 1/5/2024, kèm yêu cầu Whole-of-Home | Theo chuẩn của năm xây; nhà 1990 trung bình khoảng 1 sao theo NatHERS |
| Chuẩn thiết kế dễ sống | Bắt buộc từ 1/10/2023 | Không áp dụng nếu khởi công trước mốc đó |
| Amiăng | Không — cấm toàn quốc từ 31/12/2003 | Cần kiểm nếu xây trước 1982 |
| Sơn chì | Không | Hầu hết công trình trước 1970 có |
| Bảo hành luật định | Có, qua Queensland Home Warranty Scheme do QBCC quản lý | Không áp dụng cho công trình đã xây từ trước |
| Bảo trì ban đầu | Thấp | Cần dự phòng và kiểm tra công trình |
| Vị trí | Thường ở vành đai đang phát triển | Thường ở khu đã ổn định |
⚠️ Bảng này không kết luận hướng nào tốt hơn. Nó liệt kê những thứ có quy định và có nguồn. Yếu tố quyết định với riêng bạn — vị trí, thời gian đi lại, ngân sách, kế hoạch gia đình — không nằm trong bảng này.
Ba việc bài này không làm thay bạn
Phần thuế. Nhà mới và nhà cũ có thể có hệ quả thuế khác nhau, và đó chính là lý do bài này cố ý không nêu bất kỳ con số thuế nào. Thuế thay đổi theo từng kỳ ngân sách và phụ thuộc hoàn cảnh riêng của bạn. Hãy hỏi kế toán thuế đã đăng ký với Tax Practitioners Board. Chủ đề này được nói kỹ hơn ở bài depreciation trong nhà mới.
Vay bao nhiêu. Nextstar không có Australian Credit Licence và không tư vấn tín dụng. Việc này thuộc mortgage broker hoặc ngân hàng có licence.
Đọc hợp đồng. Việc này thuộc luật sư. Ở Queensland không có conveyancer độc lập được cấp licence riêng như ở New South Wales hay Victoria.
Với một căn nằm trong community titles scheme, sau khi nhận nhà còn một khoản định kỳ nữa cần tính vào ngân sách, xem hai quỹ của body corporate.
Câu hỏi thường gặp về mua nhà mới hay nhà cũ
Nhà mới ở Queensland phải đạt mấy sao năng lượng?
Bảy sao về hiệu quả năng lượng cho phần vỏ công trình, cộng với yêu cầu Whole-of-Home về ngân sách năng lượng. Yêu cầu này áp dụng tại Queensland từ ngày 1 tháng 5 năm 2024 theo bộ luật xây dựng NCC 2022.
Với căn hộ, toà nhà phải đạt trung bình 7 sao và không căn nào dưới 6 sao. Queensland có lộ trình 5 sao cho nhà nhỏ đủ điều kiện và 6 sao cho nhà có sàn nâng đủ điều kiện.
Nhà cũ thường đạt mấy sao?
Theo cơ quan quản lý hệ thống NatHERS của Chính phủ Úc, nhà xây năm 1990 trung bình đạt khoảng một sao trên thang này.
Đây là mức trung bình của năm xây, không phải của mọi căn. Một căn nhà cũ đã cải tạo cách nhiệt và cửa sổ có thể tốt hơn nhiều. Cách biết chắc là yêu cầu một bản đánh giá năng lượng cho nhà hiện hữu.
Nhà xây năm nào thì cần lo về amiăng?
Lệnh cấm toàn nước Úc với việc nhập khẩu, sản xuất và sử dụng mọi dạng amiăng chỉ có hiệu lực từ ngày 31 tháng 12 năm 2003.
Theo hướng dẫn Your Home của Chính phủ Úc, nhiều công trình xây trước năm 1982 có chứa amiăng ở các bộ phận như tấm ốp diềm mái, tấm lợp và tấm ốp tường. Với nhà trong nhóm này, hãy để người có chuyên môn kiểm tra trước khi mua hoặc trước khi sửa.
Nhà mới có bảo hành không?
Ở Queensland có Queensland Home Warranty Scheme, được QBCC mô tả là chương trình bảo hiểm luật định phi lợi nhuận, hướng tới ba nhóm rủi ro: nhà thầu không hoàn thành công việc, nhà thầu không khắc phục lỗi, và công trình bị lún hoặc sụt nền.
Bài này cố ý không nêu thời hạn hay mức trần chi trả vì những con số đó thay đổi theo thời điểm và theo loại hợp đồng. Hãy hỏi QBCC hoặc luật sư của bạn cho trường hợp cụ thể.
Nên mua nhà mới hay nhà cũ?
Bài này không kết luận thay bạn. Những gì kiểm chứng được đã nằm trong bảng so sánh: chuẩn năng lượng, chuẩn thiết kế, vật liệu, và cơ chế bảo hành.
Những yếu tố còn lại — vị trí, thời gian đi lại, ngân sách, kế hoạch gia đình và hệ quả thuế của riêng bạn — phụ thuộc hoàn cảnh cá nhân. Phần thuế hãy hỏi kế toán thuế đã đăng ký; phần vay hãy hỏi mortgage broker; phần hợp đồng hãy hỏi luật sư.
Bước tiếp theo
Nếu bạn đang nghiêng về nhà mới, hai việc nên làm trước khi ký là tra giấy phép nhà thầu trên hệ thống công khai của QBCC, và yêu cầu xem bản đánh giá năng lượng của thiết kế.
Nếu căn bạn nhắm nằm trong một khu có body corporate, đọc thêm những thứ disclosure statement không buộc phải nói trước khi ký.
Nextstar Realty làm nhà mới và house and land package ở Queensland. Nếu bạn định xây, bài xây nhà ở Queensland và 6 việc riêng của bang nêu các bước thuộc về Queensland. Bạn có thể xem các dự án hiện có tại Explore Brisbane Property Projects.
Về Nextstar Realty
Nextstar Realty (Nextstar Investment Group Pty Ltd) là công ty bất động sản có licence tại Queensland, văn phòng ở Rocklea, Brisbane. Nextstar bán nhà mới xây ở Brisbane, QLD, gồm gói nhà và đất, nhà phố và căn hộ mới, và làm việc với khách bằng tiếng Việt lẫn tiếng Anh. Bài viết trên blog là thông tin chung, có dẫn nguồn cơ quan nhà nước. Nextstar không cung cấp tư vấn pháp lý, tài chính hay thuế. Bạn có thể xem các dự án đang mở bán hoặc đặt lịch tư vấn.
Nguồn tham khảo
- Queensland Government — Building and Plumbing Newsflash 638, hoãn NCC 2025, ngày 1/5/2026
- Queensland Government — Residential energy efficiency standards, cập nhật 14/8/2026
- Queensland Government — Livable Housing Design Standard, cập nhật 14/8/2026
- Queensland Government — Transitional arrangements, cập nhật 14/8/2026
- NatHERS — Star rating scale overview
- NatHERS — Existing homes
- Your Home, Chính phủ Úc — Insulation
- Your Home, Chính phủ Úc — Heating and cooling
- Your Home, Chính phủ Úc — Repairs and maintenance
- Queensland Government — Asbestos legislation and codes of practice
- QBCC — Queensland Home Warranty Scheme, cập nhật 8/1/2024
- QBCC — Who must hold a QBCC licence, cập nhật 16/4/2026
- Queensland Government Statistician’s Office — Building approvals, tháng 6/2026, phát hành 30/7/2026
Lưu ý về thời điểm số liệu: tiêu chuẩn xây dựng và ngày hiệu lực được đối chiếu với các trang chính thức nêu trên vào ngày 19 tháng 8 năm 2026. Một số trang hướng dẫn Your Home có nội dung được biên soạn từ các năm trước; con số tiết kiệm năng lượng nên được đọc như hướng dẫn chung, không phải cam kết cho một căn nhà cụ thể. Với một tài sản cụ thể, hãy để người có chuyên môn kiểm tra và để luật sư của bạn xác nhận quy định hiện hành.
This article is general information only and does not take into account your personal circumstances, financial situation or objectives. It is not legal, financial or taxation advice. You should obtain independent professional advice before making any property decision.
