Giá nhà Úc 2026: 8 thủ phủ tăng giảm ra sao, Brisbane thế nào

Số liệu giá nhà Úc gần đây có hai mặt nghe như ngược nhau: giảm tháng thứ bảy liên tiếp, nhưng ở nhiều thủ phủ vẫn cao hơn một năm trước. Ví dụ minh hoạ: bạn đọc một bản tin nói giá nhà toàn quốc đã giảm bảy tháng liền, rồi một người quen ở Brisbane gửi bảng số cho thấy giá nhà ở đó vẫn cao hơn cùng kỳ năm ngoái. Cả hai có thể cùng đúng, vì một bên nói về thay đổi theo tháng, bên kia nói về thay đổi theo năm.

Bài này gom các con số giá nhà Úc của tháng 10/2026 vào một chỗ: toàn quốc và 8 thủ phủ theo tháng và theo năm (chỉ số của Cotality), nhà riêng so với căn hộ, số của Cục Thống kê Úc (ABS) và thông cáo của Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) ngày 03/11/2026. Phần cuối nói cách đọc các con số này khi xem nhà mới ở Brisbane. Mỗi con số đi kèm kỳ và nguồn, và bài không đưa ra dự báo.

Tóm nhanh: theo chỉ số giá trị nhà ở của Cotality (tính chung nhà riêng và căn hộ), giá nhà Úc giảm 1,2% trong tháng 10/2026, tháng giảm thứ bảy liên tiếp; so với một năm trước thì thấp hơn 2,8%, và thấp hơn mức đỉnh tháng 3/2026 là 6,7%. Hobart và Darwin tăng trong tháng, các thủ phủ còn lại đều giảm. Brisbane giảm 2,0% trong tháng nhưng vẫn cao hơn 0,4% so với một năm trước. Theo ABS, giá bình quân nhà ở cả nước quý 2/2026 giảm 0,7% so với quý trước. Mức tăng hoặc giảm trong quá khứ không bảo đảm kết quả trong tương lai, giá nhà có thể tăng hoặc giảm.

Giá nhà Úc toàn quốc theo chỉ số Cotality

Cotality là công ty dữ liệu bất động sản, trước đây mang tên CoreLogic, công bố chỉ số giá trị nhà ở (Home Value Index) theo tháng. Các con số giá nhà Úc theo tháng trong bài lấy từ báo cáo ra ngày 02/11/2026, tính đến 31/10/2026.

Trong tháng 10/2026, giá nhà Úc theo chỉ số này giảm 1,2%, tháng giảm thứ bảy liên tiếp, và giảm 3,9% trong ba tháng tới cuối tháng 10. Tính tới 31/10/2026, giá trị nhà ở trên cả nước thấp hơn mức đỉnh của tháng 3/2026 là 6,7%. Tính 12 tháng tới 31/10/2026, chỉ số toàn quốc giảm 2,8%.

Cotality ghi gần như mọi suburb ở Brisbane, Perth và Adelaide có giá trị giảm trong ba tháng qua. Tính 12 tháng, giá trị nhà ở của các thủ phủ cộng lại giảm 4,8%, còn vùng ngoài thủ phủ cộng lại tăng 3,4%. Mức tăng hoặc giảm trong quá khứ không bảo đảm kết quả trong tương lai, giá nhà có thể tăng hoặc giảm.

Giá nhà Úc ở 8 thủ phủ: bảng theo tháng và theo năm

Bảng dưới đây dùng một nguồn và một kỳ: chỉ số giá trị nhà ở của Cotality, tính chung nhà riêng và căn hộ, công bố ngày 02/11/2026. Số âm là giảm, số dương là tăng; thứ tự dòng theo bảng của Cotality, không phải xếp hạng.

Hai cột kể hai câu chuyện khác nhau về giá nhà Úc. Trong tháng 10, Hobart tăng 0,5% và Darwin tăng 0,6%, các thủ phủ còn lại đều giảm. Trong 12 tháng, Sydney, Melbourne và Canberra thấp hơn một năm trước, còn Brisbane, Adelaide, Perth, Hobart và Darwin vẫn cao hơn.

Cotality ghi giá trị nhà ở Sydney thấp hơn mức đỉnh tháng 2/2026 là 10,1%, còn Melbourne thấp hơn mức đỉnh tháng 3/2022 là 8,2%. Bảng chỉ so mức thay đổi, không so mức giá giữa các thành phố; nếu muốn đặt các thủ phủ cạnh nhau theo giá bán trung vị, dân số và việc làm, bạn có thể đọc bài so sánh các thủ phủ lớn qua số liệu chính thức. Mức tăng hoặc giảm trong quá khứ không bảo đảm kết quả trong tương lai, giá nhà có thể tăng hoặc giảm.

Giá nhà Brisbane trong bức tranh chung

Theo Cotality, giá nhà Brisbane (giá trị nhà ở vùng Greater Brisbane, tính chung nhà riêng và căn hộ) giảm 2,0% trong tháng 10/2026 và giảm 6,1% trong ba tháng, nhưng vẫn cao hơn 0,4% so với một năm trước. Đỉnh gần đây của Brisbane rơi vào tháng 5/2026, và tới 31/10/2026 giá trị thấp hơn đỉnh đó 8,3%.

Giá trị trung vị (median value) của nhà ở Brisbane, tính chung các loại nhà, là 1.018.401 AUD tại 31/10/2026. Phần còn lại của Queensland ngoài Brisbane giảm 0,9% trong tháng 10 và cao hơn 3,5% so với một năm trước.

Nếu đã đọc bài giá nhà Brisbane theo số Cotality và ABS, bạn thấy con số ở đó khác. Bài đó dùng số của Cotality tính đến 31/08/2026, sớm hơn hai tháng. Ngoài ra, báo cáo Cotality công bố ngày 02/11/2026 có mục điều chỉnh số tháng trước: mức giảm tháng 9/2026 của Brisbane được ghi 1,5% ở lần công bố trước và 2,1% ở lần này.

Số của ABS đi theo quý: theo bảng Total Value of Dwellings quý 2/2026 (tháng 4 đến tháng 6), giá bán trung vị nhà riêng ở Brisbane là 1.155.000 AUD (số sơ bộ). Mức tăng hoặc giảm trong quá khứ không bảo đảm kết quả trong tương lai, giá nhà có thể tăng hoặc giảm.

Nhà riêng và căn hộ: số tách theo loại nhà

Báo cáo của Cotality tách chỉ số thành nhà riêng (houses) và căn hộ (units). Trên cả nước, nhà riêng giảm 1,4% trong tháng 10/2026, căn hộ giảm 0,8%; tính 12 tháng, nhà riêng thấp hơn một năm trước 3,0%, căn hộ thấp hơn 2,2%.

Ở một số thành phố, hai nhóm cách nhau rõ khi tính theo năm, ở một số khác thì gần nhau. Tại Brisbane, nhà riêng giảm 2,0% trong tháng và thấp hơn 0,2% so với một năm trước, còn căn hộ giảm 1,7% và cao hơn 3,4%. Tại Sydney, nhà riêng thấp hơn một năm trước 10,8%, căn hộ thấp hơn 5,6%; tại Melbourne, hai con số là 8,9% và 4,8%. Còn ở Adelaide, nhà riêng cao hơn 3,7% và căn hộ cao hơn 3,4% so với một năm trước.

Nói cách khác, giá nhà Úc ở một thành phố gồm nhiều con số, và mỗi con số ở đây vẫn là số chung của cả vùng cho một loại nhà, không phải giá của một căn cụ thể. Mức tăng hoặc giảm trong quá khứ không bảo đảm kết quả trong tương lai, giá nhà có thể tăng hoặc giảm.

Giá nhà Úc theo số của ABS và thông cáo của RBA

Bảng Total Value of Dwellings quý 2/2026 của ABS, công bố ngày 08/09/2026, cho biết tổng giá trị nhà ở tại Úc giảm 34,1 tỷ AUD, tức 0,3%, xuống 12.688,9 tỷ AUD; ABS ghi đây là lần giảm đầu tiên kể từ quý 3/2022.

Giá bình quân một căn nhà ở trên cả nước giảm 0,7%, xuống 1.100.400 AUD, và ABS nhận xét điều này phù hợp với việc thị trường nhà ở dịu đi gần đây. Giá bình quân giảm ở New South Wales, Victoria và Lãnh thổ Thủ đô Úc, tăng ở các bang và vùng còn lại. Theo giá bình quân nhà ở của ABS quý 2/2026, Queensland ở mức 1.130.600 AUD, đứng sau New South Wales. Mức tăng hoặc giảm trong quá khứ không bảo đảm kết quả trong tương lai, giá nhà có thể tăng hoặc giảm.

Số của quý mới nhất là số sơ bộ, có thể được điều chỉnh; ABS dự kiến công bố số quý 3/2026 ngày 01/12/2026. Cách ABS tính giá bình quân có trong bài giá nhà trung bình ở Queensland theo số liệu ABS; bài đó dùng số quý 1/2026, mà ABS đã điều chỉnh ở bản công bố ngày 08/09/2026 theo cơ chế điều chỉnh thường lệ.

Về phía RBA, ngày 03/11/2026 Hội đồng Chính sách Tiền tệ (Monetary Policy Board) tăng mục tiêu cash rate (lãi suất của các khoản vay qua đêm không có tài sản bảo đảm giữa các ngân hàng) thêm 25 điểm cơ bản, từ 4,60% lên 4,85% (hiệu lực từ 04/11/2026). Mức 4,85% đang áp dụng tại 04/11/2026 và có thể thay đổi; RBA họp tiếp ngày 7 đến 8/12/2026.

Thông cáo ngày 03/11/2026 ghi lạm phát vẫn ở mức cao và lan rộng, nêu giá nhà đã giảm đáng kể, và nhắc tới sự bất định về mức độ cũng như tác động kinh tế của đợt đi xuống của thị trường nhà ở. Bài chỉ nêu những gì thông cáo ghi, không suy ra quan hệ nhân quả giữa cash rate và giá nhà; câu hỏi về khoản vay của riêng bạn nên được trao đổi với mortgage broker có licence.

Số giao dịch, số nhà rao bán và thời gian bán

Bên cạnh giá nhà Úc, báo cáo của Cotality còn có ba nhóm số về hoạt động mua bán, tính cho thị trường nói chung, không tách riêng nhà mới:

• Số giao dịch: ước tính số nhà bán trong ba tháng gần đây thấp hơn 23% so với một năm trước, và thấp hơn 18% so với mức trung bình của 5 năm trước đó. Mức giảm so với một năm trước là 30% ở Sydney và 29% ở Brisbane.
• Số nhà rao bán: ở các thủ phủ, Cotality ghi số nhà đang rao bán đã lên mức cao nhất cho thời điểm này trong năm kể từ 2019, dù số nhà mới đưa lên rao bán thấp hơn mức trung bình gần 18%.
• Thời gian bán: thời gian rao bán trung vị (median time on market) là 39 ngày, Cotality ghi là mức cao nhất kể từ tháng 8/2020.

Cotality nhận xét người mua hiện có nhiều nhà hơn để lựa chọn, nhưng cũng ghi người mua vẫn vắng rõ rệt, phản ánh mức tự tin thấp và các rào cản về khả năng trả nợ. Đây là nhận xét về thị trường chung, không phải về một dự án hay một căn nhà cụ thể, và không phải gợi ý về thời điểm mua.

Người mua nhà mới nên đọc các con số giá nhà Úc thế nào

Nextstar là đơn vị giới thiệu và tiếp thị các dự án nhà mới, có lợi ích thương mại khi bạn mua qua Nextstar, và không phải đơn vị tư vấn tài chính hay tín dụng. Vì vậy bài không trả lời thay bạn câu “có nên mua lúc này không”. Năm điểm dưới đây (không phải danh sách đầy đủ) giúp bạn đặt các con số chung vào đúng chỗ.

1. Chỉ số đo cả thị trường, không đo căn nhà bạn đang xem. Theo phần phương pháp trong báo cáo của Cotality, chỉ số dùng giá bán gần đây và đặc điểm từng căn (số phòng ngủ, phòng tắm, diện tích đất, vị trí) để theo dõi giá trị của toàn bộ nhà ở trong khu vực. Giá trị trung vị là giá trị ước tính đứng giữa của tất cả nhà ở trong khu vực đó, nên một căn cụ thể có thể cao hơn hoặc thấp hơn con số này.

2. Theo tháng và theo năm là hai câu hỏi khác nhau. Brisbane ở mục trên là ví dụ: giảm theo tháng nhưng vẫn cao hơn một năm trước. Số của kỳ gần nhất cũng có thể được sửa: Cotality đã điều chỉnh số tháng 9, còn ABS ghi số quý mới nhất là số sơ bộ.

3. Mỗi nguồn đo một thứ. Cotality báo giá trị trung vị và mức thay đổi theo thành phố; ABS báo giá bình quân theo bang (tổng giá trị nhà ở chia cho số căn) và giá bán trung vị của các căn đã bán trong kỳ, tách theo loại nhà, cho thủ phủ và phần còn lại của bang, kèm lưu ý nên thận trọng khi so hai loại con số này. Tài liệu phương pháp của ABS cũng ghi: để ước tính mức thay đổi của giá bình quân trong quý mới nhất, ABS dùng biến động chỉ số của CoreLogic (nay là Cotality) theo từng bang làm số đại diện.

4. Các con số chung không tách riêng nhà mới. Trong số của ABS, “nhà riêng” (established houses) là nhà đứng riêng trên đất riêng, không phân biệt tuổi nhà, gồm cả nhà mới bán theo gói nhà và đất lẫn nhà đã qua sử dụng; bảng của Cotality cũng chỉ chia theo nhà riêng và căn hộ. Giá của một căn nhà mới hay một gói nhà và đất ở Brisbane nằm trong tài liệu và hợp đồng của chính dự án đó; hợp đồng nên được solicitor đọc và giải thích, và Nextstar không cung cấp tư vấn pháp lý.

5. “Brisbane” trong số liệu là cả một vùng rộng. ABS tính thủ phủ theo vùng thủ phủ mở rộng (Greater Brisbane), không chỉ địa phận Brisbane City Council; cách chia tiểu vùng của Cotality cũng xếp các khu thuộc Ipswich, Logan và Moreton Bay vào Greater Brisbane. Bài chọn suburb ở Brisbane gợi ý cách so từng khu theo nhu cầu của gia đình bạn.

Bảng tóm tắt giá nhà Úc theo các nguồn trong bài

Cash rate trong bảng là mức đang áp dụng tại 04/11/2026 và có thể thay đổi; các số khác là số của kỳ ghi ở cột Kỳ.

Câu hỏi thường gặp

Giá nhà Úc có đang giảm không?

Có, nếu tính theo chỉ số giá trị nhà ở của Cotality: giá nhà Úc giảm 1,2% trong tháng 10/2026, tháng giảm thứ bảy liên tiếp, và thấp hơn mức đỉnh tháng 3/2026 là 6,7%. Tính 12 tháng tới 31/10/2026, chỉ số toàn quốc thấp hơn một năm trước 2,8%, dù một số thủ phủ như Brisbane, Perth và Darwin vẫn cao hơn một năm trước.

Giá nhà ở Úc hiện nay là bao nhiêu?

Giá nhà ở Úc 2026 được báo khác nhau tuỳ nguồn và thước đo. Theo Cotality, giá trị trung vị nhà ở toàn quốc, tính chung các loại nhà, là 884.855 AUD tại 31/10/2026. Theo ABS, giá bình quân một căn nhà ở trên cả nước là 1.100.400 AUD trong quý 2/2026 (số sơ bộ). Một bên là trung vị của giá trị ước tính, một bên là bình quân của cả kho nhà ở.

Giá nhà trung bình ở Úc khác giá trung vị thế nào?

ABS mô tả giá bình quân là tổng giá trị nhà ở chia cho số căn, tính cho cả bang và mọi loại nhà. Giá bán trung vị của ABS là mức giá đứng giữa của các căn đã bán trong kỳ, tính riêng theo loại nhà và riêng cho thủ phủ với phần còn lại của bang: một nửa bán thấp hơn, một nửa bán cao hơn. ABS lưu ý nên thận trọng khi so hai loại con số này.

Giá nhà Brisbane đang tăng hay giảm?

Theo tháng thì giảm, theo năm thì vẫn tăng: theo Cotality, giá nhà Brisbane (tính chung nhà riêng và căn hộ) giảm 2,0% trong tháng 10/2026 và giảm 6,1% trong ba tháng, nhưng vẫn cao hơn 0,4% so với một năm trước. Tại 31/10/2026, giá trị thấp hơn mức đỉnh tháng 5/2026 là 8,3%. Mức tăng hoặc giảm trong quá khứ không bảo đảm kết quả trong tương lai, giá nhà có thể tăng hoặc giảm.

Giá nhà Úc sắp tới sẽ tăng hay giảm?

Bài này không dự báo giá nhà Úc. Các con số trong bài là số đã công bố của các kỳ đã kết thúc; mức tăng hoặc giảm trong quá khứ không bảo đảm kết quả trong tương lai, giá nhà có thể tăng hoặc giảm. Bạn có thể theo dõi báo cáo hằng tháng của Cotality, số theo quý của ABS và các thông cáo của RBA.

Bước tiếp theo

Nếu muốn tự theo dõi các con số giá nhà Úc trong bài, bạn có hai lịch công bố gần: Cotality công bố báo cáo theo tháng (báo cáo gần đây nhất ra ngày 02/11/2026), và ABS dự kiến công bố số quý 3/2026 ngày 01/12/2026. Mức cash rate được cập nhật trên trang của RBA sau mỗi kỳ họp. Số nhà được cấp phép và hoàn thành so với mục tiêu quốc gia có trong bài khủng hoảng nhà ở Úc và nguồn cung nhà mới.

Các bước mua nhà theo thứ tự có trong bài lộ trình mua nhà ở Brisbane cho người Việt, còn so sánh nhà mới với nhà có sẵn có trong bài mua nhà mới hay nhà cũ.

Khi xem một dự án nhà mới cụ thể, hãy đọc giá và điều khoản trên tài liệu của chính dự án đó, nhờ solicitor đọc hợp đồng trước khi ký, và trao đổi phần vay với mortgage broker có licence. Trang dự án của Nextstar liệt kê các dự án nhà mới đang giới thiệu ở Queensland, có lọc theo loại nhà.

Explore Brisbane Property Projects

Nguồn tham khảo

• Cotality, Housing downturn broadens as Brisbane and Perth lead the decline
• Cotality, Home Value Index November 2026 (PDF)
• Cotality, Meet Cotality: CoreLogic Embraces a New Name
• Cục Thống kê Úc (ABS), Total Value of Dwellings, June Quarter 2026
• Cục Thống kê Úc (ABS), Value of dwellings falls 0.3%
• Cục Thống kê Úc (ABS), Total Value of Dwellings methodology, June Quarter 2026
• Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA), Statement by the Monetary Policy Board: Monetary Policy Decision, 03/11/2026
• Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA), Cash Rate Target
• Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA), Board Meeting Schedules

Số liệu trong bài được mở và đối chiếu ngày 04/11/2026. Số của Cotality tính đến 31/10/2026 và có thể được điều chỉnh ở báo cáo sau; số của ABS cho quý 2/2026 là số sơ bộ; cash rate là mức đang áp dụng tại 04/11/2026. Số liệu của ABS và RBA được dùng theo giấy phép ghi trên từng trang; Nextstar tự xếp và dịch sang tiếng Việt, đây không phải ấn bản chính thức và không được các cơ quan này bảo trợ. Bài cố ý không nêu giá thuê, lợi suất cho thuê hay khả năng vay, vì các phần này nằm ngoài phạm vi bài.

This article is general information only and does not take into account your personal circumstances, financial situation or objectives. It is not legal, financial or taxation advice. You should obtain independent professional advice before making any property decision.

Đọc thêm

• Giá nhà Brisbane 2026: số liệu Cotality, ABS và cách đọc
• Giá nhà ở Queensland so với phần còn lại của nước Úc
• Thành phố ở Úc: so sánh 5 thủ phủ lớn qua số liệu chính thức