Read this article in English →
Bạn nhận thông báo đóng tiền quý đầu tiên sau khi dọn vào căn townhouse mới. Con số cao hơn bạn nhớ lúc xem nhà, và tờ giấy chia nó thành hai dòng với hai cái tên bạn chưa từng nghe. Bạn gọi cho người quản lý, họ nói đó là quyết định của cuộc họp thường niên, còn bạn thì không biết có cuộc họp nào.
Phí body corporate là khoản chi định kỳ mà nhiều người mua nhà ở Queensland không tính vào ngân sách, vì nó không xuất hiện trong giá bán. Theo trang của Chính quyền Queensland, cách chia khoản này cũng đã được ấn định từ lúc khu nhà được lập, chứ không phải thứ thương lượng lúc chốt giá.
Bài này nói tiền đi đâu, ai quyết, vì sao hai căn giống nhau lại trả khác nhau, và trả trễ thì hậu quả gì. Toàn bộ dẫn từ trang body corporate của Chính quyền Queensland, đối chiếu ngày 30/08/2026.
Tóm nhanh về phí body corporate ở Queensland: cơ quan nêu mức levy hằng năm mà chủ lô phải trả được quyết tại mỗi annual general meeting bằng ordinary resolution. Tiền chia vào hai quỹ, administrative fund cho chi phí vận hành thường xuyên và sinking fund cho các khoản lớn hoặc một lần, và cơ quan nêu tiền không được chuyển qua lại giữa hai quỹ. Cơ quan nêu phần bạn phải góp dựa trên contribution schedule lot entitlements ghi trong community management statement, trừ khi pháp luật quy định khác. Trả trễ thì cơ quan nêu có thể bị tính lãi đơn ở mức không quá 2,5% cho mỗi tháng quá hạn.
Ở Queensland gọi là body corporate, không phải strata
Ở Queensland, từ dùng trong pháp luật và trên trang của cơ quan quản lý là body corporate, và luật khung là Body Corporate and Community Management Act 1997. Chữ strata là từ quen dùng ở một số bang khác và trong nhiều nội dung tiếng Việt về nhà ở Úc.
Hệ quả thực tế: khi bạn đọc một bài tiếng Việt nói về “phí strata”, nên kiểm xem bài đó đang mô tả quy định của bang nào. Con số và quy trình trong bài này là của Queensland.
Phí body corporate gồm những gì
Cơ quan nêu tiền chủ lô góp vào chia thành hai quỹ, và mỗi quỹ có phạm vi chi riêng.
Administrative fund, tạm gọi là quỹ hành chính. Cơ quan nêu tiền phải nộp vào quỹ này gồm phần góp của chủ lô vào quỹ hành chính, tiền lãi từ việc đầu tư tiền của quỹ, các khoản phí trả cho việc xem bản ghi hoặc lấy bản sao tài liệu của body corporate, và mọi khoản nhận được mà không buộc phải nộp vào sinking fund. Về chi, cơ quan nêu tiền trong quỹ hành chính có thể chi cho bất cứ việc gì không buộc phải chi từ sinking fund, bao gồm bảo trì thường xuyên common property, các khoản bảo hiểm, và chi phí hành chính như phí thư ký và bưu phí.
Sinking fund, tạm gọi là quỹ dự phòng. Cơ quan nêu tiền nộp vào gồm phần góp của chủ lô vào sinking fund, tiền lãi từ đầu tư của quỹ, và tiền từ các khoản bảo hiểm chi trả cho các hạng mục lớn thuộc vốn bị phá hỏng hoặc hư hại. Về chi, cơ quan nêu tiền trong sinking fund có thể chi cho các hạng mục lớn hoặc một lần như sơn hoặc sửa chữa kết cấu của common property, thay thế các hạng mục lớn như hàng rào hoặc thảm của common property, và các hạng mục khác hợp lý nên được chi từ vốn, ví dụ đồ nội thất hồ bơi.
Và một câu ngắn nhưng quan trọng: cơ quan nêu tiền không được chuyển qua lại giữa hai quỹ.
Quỹ dự phòng phải để dành cho ít nhất 9 năm sau năm hiện tại
Đây là chỗ hay bị nói quá, nên cần tách hai việc.
Việc bắt buộc là ngân sách. Cơ quan nêu ngân sách sinking fund phải dự trù cho các khoản chi cần thiết và hợp lý của năm tài chính, và phải để dành một khoản để đáp ứng các khoản chi có thể xảy ra trong ít nhất 9 năm sau năm tài chính hiện tại.
Việc không bắt buộc là thuê người làm dự báo. Cơ quan nêu một body corporate có thể yêu cầu một chuyên gia lập sinking fund forecast cho mình, nhưng body corporate không buộc phải có một sinking fund forecast do chuyên gia lập, và committee hoặc một chủ lô có thể tự ước lượng các khoản chi có thể xảy ra. Cơ quan nêu đây là việc của từng body corporate.
Vậy điều này có nghĩa gì với bạn khi đi xem nhà? Nghĩa là cách con số dự phòng được lập có thể khác nhau giữa các khu, và bạn có quyền hỏi xem nó được lập thế nào.
Ai quyết mức phí body corporate, và quyết ở đâu
Theo cơ quan, không phải người quản lý, và cũng không phải committee.
Cơ quan nêu mức levy hằng năm mà chủ lô phải trả mỗi năm được quyết tại mỗi annual general meeting. Tại cuộc họp đó, cơ quan nêu body corporate phải, bằng ordinary resolution, thống nhất ngân sách quỹ hành chính và quỹ dự phòng cho năm tài chính, tính ra số tiền mà mỗi lô phải trả dựa trên ngân sách đã thống nhất, quyết định số kỳ mà levy được chia ra để trả, và ấn định ngày đến hạn của từng kỳ.
Ai soạn ngân sách? Cơ quan nêu committee phải lập ngân sách để chủ lô xem xét tại mỗi annual general meeting, và một bản ngân sách đề xuất phải được kèm trong thông báo họp annual general meeting.
Đó là lý do nên đọc thông báo họp thay vì bỏ qua nó. Con số bạn sẽ trả cả năm nằm trong tờ giấy đó, trước khi nó thành quyết định.
Vì sao hai căn giống nhau lại trả khác nhau
Theo cơ quan, câu trả lời nằm ở lot entitlement, và nó được ấn định từ trước khi bạn xuất hiện.
Cơ quan nêu lot entitlements trong một community titles scheme ấn định chi phí body corporate và quyền bầu của từng chủ lô, phần chia của họ trong common property và các tài sản khác, và giá trị lô dùng để tính rates cùng các khoản thu khác của nhà nước. Cơ quan nêu lot entitlements do chủ sở hữu ban đầu, tức chủ đầu tư, đặt khi community titles scheme được lập, và các bảng lot entitlement được ghi trong community management statement.
Về tiền, cơ quan nêu phần góp áp cho chủ của mỗi lô phải dựa trên contribution schedule lot entitlements, trừ khi pháp luật quy định khác. Cụm cuối là điều kiện của chính nguồn.
Cơ quan đưa luôn một ví dụ số học, và đây là ví dụ của cơ quan chứ không phải của chúng tôi: nếu bạn có 3 contribution schedule lot entitlements và tổng contribution schedule lot entitlements của khu là 30, bạn sẽ góp 3 trên 30, tức 10% các chi phí đó.
Còn một câu chặn một cách hiểu sai phổ biến. Cơ quan nêu chi phí chỉ được chia đều giữa các chủ lô nếu contribution schedule lot entitlements của từng lô trong khu bằng nhau, và một body corporate không thể quyết định chia đều chi phí body corporate khi các contribution schedule lot entitlements không bằng nhau.
Cơ quan cũng nêu có hai bảng khác nhau. Contribution schedule lot entitlements dùng để tính phần chia của từng chủ lô trong phần lớn chi phí body corporate, và giá trị phiếu của chủ lô nếu có yêu cầu bỏ phiếu theo poll khi biểu quyết một ordinary resolution. Interest schedule lot entitlements dùng để tính phần chia của chủ lô trong common property và tài sản của body corporate nếu khu kết thúc, và giá trị lô để tính rates cùng các khoản thu của chính quyền địa phương.
Bảo hiểm, và chỗ nó phụ thuộc loại survey plan
Bảo hiểm là một trong các khoản được chi từ quỹ hành chính, và nó là chỗ có ngoại lệ dễ gây nhầm.
Cơ quan nêu một body corporate phải có bảo hiểm cho common property, cho tài sản của body corporate, cho public risk, và trong phần lớn trường hợp cho mọi công trình có chứa một lô. Cụm “trong phần lớn trường hợp” là của nguồn.
Về mức, cơ quan nêu chính sách public risk phải ở mức ít nhất 10 triệu đô cho một sự kiện đơn lẻ, và ít nhất 10 triệu đô cho khoảng thời gian mà hợp đồng bảo hiểm bao phủ. Với common property và tài sản của body corporate, cơ quan nêu phải bảo hiểm theo giá trị thay thế đầy đủ.
Và đây là chỗ quyết định nhiều thứ: cơ quan nêu loại bảo hiểm mà body corporate phải có bị ảnh hưởng bởi loại survey plan mà khu được đăng ký, và hai loại thường gặp là building format và standard format. Với building format plan, cơ quan nêu body corporate phải bảo hiểm theo giá trị thay thế đầy đủ cho mỗi công trình có chứa lô của một chủ sở hữu, ví dụ một unit hoặc apartment. Với standard format plan, cơ quan nêu body corporate phải bảo hiểm cho mỗi công trình có chung tường với một công trình khác, và chủ lô chịu trách nhiệm tự bảo hiểm công trình của mình nếu công trình đó đứng riêng, tức không chung tường với công trình khác, và được đăng ký theo standard format plan.
Nghĩa là nếu bạn mua một căn đứng riêng trong một khu standard format, theo cơ quan phần bảo hiểm công trình có thể là việc của bạn. Đây là câu cần kiểm với hồ sơ khu chứ không nên giả định.
Về cách chia, cơ quan nêu phần bạn trả cho bảo hiểm common property và tài sản của body corporate dựa trên interest schedule lot entitlements, còn phần bạn trả cho bảo hiểm public risk dựa trên contribution schedule lot entitlements. Đây là ngoại lệ của quy tắc chung ở mục trên.
Giới hạn chi tiêu: hai con số mặc định, và điều chúng thực sự nghĩa là gì
Hai con số dưới đây hay bị đọc thành “trần chi tiêu”, nhưng nguồn nói khác.
Giới hạn của committee. Cơ quan nêu giới hạn chi tiêu của committee có thể do body corporate ấn định bằng ordinary resolution tại một cuộc họp chung, và không có mức tối thiểu hay tối đa mà body corporate được đặt. Cơ quan nêu nếu không có mức nào được ấn định bằng nghị quyết của cuộc họp chung thì giới hạn liên quan được tính bằng cách nhân số lô trong khu với 200 đô.
Giới hạn major spending. Cơ quan nêu nếu không có mức nào được ấn định thì giới hạn là mức thấp hơn giữa 1.100 đô nhân số lô trong khu, và 10.000 đô. Nhưng cơ quan nói rõ giới hạn major spending chỉ dùng để xác định cần bao nhiêu báo giá khi xem xét một đề xuất tại cuộc họp committee hoặc cuộc họp chung. Và cơ quan ghi chú thẳng rằng nó không ngăn body corporate hoặc committee chi nhiều hơn mức major spending, nó chỉ đòi phải xem xét 2 báo giá.
Đọc đúng thì theo cơ quan, hai con số này không phải cái phanh, mà là cái công tắc bật thêm thủ tục.
Trả phí body corporate trễ thì sao
Cơ quan nêu chủ lô có thể bị tính một khoản phạt nếu phần góp không được trả cho body corporate trước ngày đến hạn, và khoản phạt sẽ là lãi đơn ở một mức đã ấn định, không quá 2,5%, cho mỗi tháng mà phần góp quá hạn.
Ở chiều ngược lại cũng có ưu đãi. Cơ quan nêu mức giảm không được nhiều hơn 20% của số tiền một kỳ.
Về thu hồi nợ, cơ quan nêu nếu một phần góp không được trả trước ngày đến hạn thì body corporate có thể bắt đầu hành động thu hồi nợ. Cơ quan nêu nếu một khoản nợ đã quá hạn 2 năm thì body corporate phải bắt đầu thu hồi nợ trong vòng 2 tháng kể từ ngày đó, và điều này không ngăn body corporate bắt đầu sớm hơn.
Và phần đáng lưu ý nhất về tiền: cơ quan nêu khi đòi khoản nợ của chủ lô, body corporate có thể đòi các chi phí hợp lý của mình cho việc thu hồi phần góp còn thiếu, và điều này có thể gồm phí pháp lý của body corporate cùng các khoản phí do body corporate manager thu cho việc phát thông báo nợ.
Chỗ khó cần nói thẳng
Phần này nêu mặt bất lợi, vì bạn nên biết trước khi đặt cọc.
Thứ nhất, phí không cố định theo năm. Theo cơ quan, nó được quyết lại tại mỗi AGM dựa trên ngân sách của năm đó. Một khu vừa phải sơn lại hoặc thay hàng rào có thể có ngân sách quỹ dự phòng khác năm trước.
Thứ hai, một khu có phí thấp không tự động là khu tốt. Cơ quan nêu việc lập ngân sách quỹ dự phòng là việc của từng body corporate và không buộc phải có forecast do chuyên gia lập, nên cách con số được lập có thể khác nhau giữa các khu. Đây là lý do nên xem hồ sơ tài chính của khu trước khi ký, và việc đó nằm ở bài mua nhà có body corporate: giấy tờ cần xem trước khi ký.
Thứ ba, phần thuế của việc sở hữu bất động sản không có trong bài này một cách chủ ý. Nếu bạn cần hiểu bộ hồ sơ liên quan thì xem các khoản chi phí khi giữ một bất động sản cho thuê, nhưng con số cụ thể thuộc phần việc của đại lý thuế đã đăng ký với Tax Practitioners Board, theo phạm vi đăng ký của họ.
Và một ranh giới cần nói rõ: Nextstar Realty không cung cấp dịch vụ pháp lý và không cung cấp dịch vụ đại lý thuế. Bài này không kết luận mức phí của một khu cụ thể là hợp lý hay không, vì việc đó phụ thuộc ngân sách, hồ sơ và regulation module của chính khu đó.
Bảng tóm tắt phí body corporate
| Nội dung | Theo nguồn | Điều kiện đi kèm mà nguồn nêu |
|---|---|---|
| Ai quyết mức levy | Annual general meeting, bằng ordinary resolution | Committee lập ngân sách để chủ lô xem xét; bản ngân sách đề xuất kèm trong thông báo họp |
| Hai quỹ | Administrative fund và sinking fund | Tiền không được chuyển qua lại giữa hai quỹ |
| Tầm nhìn ngân sách quỹ dự phòng | Ít nhất 9 năm sau năm tài chính hiện tại | Không buộc phải có forecast do chuyên gia lập; committee hoặc một chủ lô có thể tự ước lượng |
| Căn cứ chia phần góp | Contribution schedule lot entitlements | Trừ khi pháp luật quy định khác |
| Ví dụ của cơ quan | 3 trên tổng 30 entitlements thì góp 10% | Chỉ chia đều khi entitlements của các lô bằng nhau |
| Bảo hiểm bắt buộc | Common property, tài sản body corporate, public risk, và trong phần lớn trường hợp mọi công trình có chứa một lô | Phụ thuộc loại survey plan là building format hay standard format |
| Mức public risk | Ít nhất 10 triệu đô cho một sự kiện, và ít nhất 10 triệu đô cho thời gian hợp đồng bao phủ | Không có điều kiện kèm theo trong nguồn |
| Chia phí bảo hiểm | Common property và tài sản theo interest schedule; public risk theo contribution schedule | Nhà đứng riêng trong khu standard format thì chủ lô tự bảo hiểm công trình của mình |
| Giới hạn chi của committee, mặc định | Số lô nhân 200 đô | Chỉ áp khi cuộc họp chung không ấn định mức khác; không có tối thiểu hay tối đa |
| Giới hạn major spending, mặc định | Mức thấp hơn giữa 1.100 đô nhân số lô, và 10.000 đô | Chỉ quyết số báo giá cần xem xét, là 2 báo giá; không ngăn việc chi nhiều hơn |
| Trả trễ | Lãi đơn không quá 2,5% mỗi tháng quá hạn | Mức giảm cho trả sớm không quá 20% số tiền một kỳ |
| Thu hồi nợ | Nợ quá hạn 2 năm thì phải bắt đầu thu hồi trong 2 tháng | Không ngăn việc bắt đầu sớm hơn; có thể đòi chi phí thu hồi hợp lý |
Câu hỏi thường gặp
Phí body corporate là gì
Cơ quan nêu tiền chủ lô góp vào được chia thành hai quỹ, administrative fund cho chi phí vận hành thường xuyên và sinking fund cho các hạng mục lớn hoặc một lần, và tiền không được chuyển qua lại giữa hai quỹ. Cơ quan nêu mức levy hằng năm được quyết tại mỗi annual general meeting.
Phí strata và phí body corporate có khác nhau không
Ở Queensland, từ dùng trong pháp luật và trên trang của cơ quan quản lý là body corporate, với luật khung là Body Corporate and Community Management Act 1997. Chữ strata là từ quen dùng ở một số bang khác và trong nhiều nội dung tiếng Việt. Nếu bạn đọc một bài nói về phí strata thì nên kiểm xem bài đó đang mô tả quy định của bang nào.
Ai quyết mức phí, committee hay cuộc họp
Cơ quan nêu mức levy hằng năm được quyết tại mỗi annual general meeting bằng ordinary resolution. Cơ quan cũng nêu committee không được ra quyết định về việc đặt hoặc thay đổi mức levy của body corporate, nhưng committee phải lập ngân sách để chủ lô xem xét tại cuộc họp đó.
Vì sao căn của tôi trả nhiều hơn căn bên cạnh
Cơ quan nêu phần góp phải dựa trên contribution schedule lot entitlements, trừ khi pháp luật quy định khác, và các bảng lot entitlement được ghi trong community management statement do chủ đầu tư đặt khi lập khu. Cơ quan cũng nêu body corporate không thể quyết định chia đều khi các contribution schedule lot entitlements không bằng nhau.
Trả phí body corporate trễ có bị phạt không
Cơ quan nêu chủ lô có thể bị tính lãi đơn ở mức đã ấn định, không quá 2,5%, cho mỗi tháng mà phần góp quá hạn, và body corporate có thể bắt đầu hành động thu hồi nợ nếu không trả trước ngày đến hạn. Cơ quan cũng nêu body corporate có thể đòi các chi phí thu hồi hợp lý, có thể gồm phí pháp lý.
Sinking fund forecast có bắt buộc không
Cơ quan nêu body corporate không buộc phải có một sinking fund forecast do chuyên gia lập, và committee hoặc một chủ lô có thể tự ước lượng các khoản chi có thể xảy ra. Việc bắt buộc là ngân sách sinking fund phải để dành khoản đáp ứng chi phí có thể xảy ra trong ít nhất 9 năm sau năm tài chính hiện tại.
Bước tiếp theo
Nếu bạn chưa rõ body corporate là gì và ai quyết gì thì đọc bài nền body corporate là gì trước.
Nếu bạn đang xem một căn cụ thể, bài mua nhà có body corporate: giấy tờ cần xem trước khi ký nói đúng những giấy tờ chứa con số phí.
Hai bài liên quan tới loại hình có body corporate là căn hộ ở Brisbane và mua nhà mới hay nhà đã qua sử dụng. Đang ở giai đoạn chọn nhà thì xem lộ trình mua nhà ở Brisbane theo 6 bước và house and land package ở Brisbane.
Explore Brisbane Property Projects
Nguồn tham khảo
- Chính quyền Queensland — Owner’s contributions, truy cập 30/08/2026
- Chính quyền Queensland — Administrative fund, truy cập 30/08/2026
- Chính quyền Queensland — Sinking fund, truy cập 30/08/2026
- Chính quyền Queensland — About lot entitlements, truy cập 30/08/2026
- Chính quyền Queensland — Applying lot entitlements, truy cập 30/08/2026
- Chính quyền Queensland — Compulsory insurance, truy cập 30/08/2026
- Chính quyền Queensland — Building insurance, truy cập 30/08/2026
- Chính quyền Queensland — Committee spending limits, truy cập 30/08/2026
- Chính quyền Queensland — Body corporate spending limits, truy cập 30/08/2026
- Body Corporate and Community Management Act 1997 (Qld), truy cập 30/08/2026
Lưu ý về thời điểm số liệu: mọi con số trong bài được đối chiếu với trang body corporate của Chính quyền Queensland ngày 30/08/2026. Các mức mặc định nêu trong bài chỉ áp khi body corporate không ấn định mức khác bằng nghị quyết, nên với một khu cụ thể hãy xem hồ sơ của khu hoặc gọi cơ quan BCCM theo số 1800 060 119.
This article is general information only and does not take into account your personal circumstances, financial situation or objectives. It is not legal, financial or taxation advice. You should obtain independent professional advice before making any property decision.
