Bạn ký hợp đồng mua một căn townhouse ở Brisbane vào tháng Ba. Công trình chưa xây. Bạn được cho biết “khoảng hai năm nữa nhận nhà”. Rồi hai năm trôi qua trong im lặng, và bạn không biết mình nên chờ điều gì xảy ra vào lúc nào.
Mua off the plan ở Queensland, tức mua khi công trình chưa hoàn tất, không phải một khoảng trống hai năm. Nó là một chuỗi bảy mốc, mỗi mốc có một tờ giấy hoặc một sự kiện cụ thể, và mỗi mốc có một bên chịu trách nhiệm.
Bài này dựng lại bảy mốc đó theo tài liệu của Chính phủ Queensland, của cơ quan quản lý xây dựng QBCC và của cơ quan đăng ký đất Titles Queensland. Bài không nêu thời hạn tính bằng ngày, vì thời hạn cụ thể nằm trong hợp đồng của bạn và là chỗ solicitor của bạn nên đọc.
Tóm nhanh: Mua off the plan là ký hợp đồng cho một lô hoặc một căn chưa có sổ riêng. Bảy mốc: nhận bộ tài liệu công bố trước khi ký, để solicitor đọc hợp đồng, ký và tiền cọc vào tài khoản uỷ thác, chờ thi công xong, đăng ký bản vẽ, đây là bước tạo ra sổ, đi kiểm tra trước ngày sang tên, rồi sang tên. Một điểm ít ai nói rõ: bộ hồ sơ công bố mới mà người bán phải đưa từ 01/08/2025 không áp cho loại hàng chưa có sổ, và bộ hồ sơ thay thế lại khác nhau giữa một lô đất và một căn hộ hoặc townhouse.
Off the plan nghĩa là gì
Chính phủ Queensland mô tả việc mua off the plan là ký hợp đồng trước khi công trình ra khỏi giai đoạn thi công, tức trước khi sổ được tạo ra.
Thứ bạn đang mua có một tên riêng trong hồ sơ: một lô hoặc một căn đã có trên bản vẽ nhưng chưa được đăng ký thành sổ riêng, tiếng Anh gọi là proposed lot. Toàn bộ bảy mốc dưới đây xoay quanh việc thứ đó trở thành một lô thật, có sổ thật.
Mốc 1: nhận bộ tài liệu công bố, trước khi ký
Ở mốc này, việc đầu tiên phải xác định là hàng của bạn thuộc loại nào, vì hai loại chạy theo hai bộ quy định khác nhau.
Một lô đất đi theo luật về bán đất phân lô của Queensland. Một căn hộ hoặc townhouse trong một khu có body corporate thì luật đó không áp dụng, và bộ quy định là luật về body corporate. Trang hướng dẫn của Chính phủ Queensland nói thẳng điều này: trong phần lớn trường hợp, một khu căn hộ có body corporate không được coi là một giao dịch bán đất và không thuộc phạm vi luật bán đất phân lô.
Nếu bạn mua một lô đất. Người bán phải đưa cho bạn một bản công bố thông tin. Theo trang của Chính phủ Queensland, bản này gồm tên và địa chỉ hai bên, phần nhận dạng lô đất, các nội dung về sổ sẽ được cấp trong tương lai, cùng số lô dự kiến, tổng diện tích và hướng. Có một phần của tài liệu này phải do một người đo đạc địa chính hoàn tất, để giải thích trạng thái dự kiến của lô đất vào thời điểm bạn nhận sở hữu, và nêu chi tiết các công tác san lấp dự kiến. Bạn cũng phải ký và ghi ngày vào bản công bố để xác nhận đã hiểu tài liệu.
Cùng trang đó nêu một cơ chế bảo vệ, và cơ chế này có hai điều kiện phải thoả cùng nhau. Thứ nhất, phải có một thay đổi so với bản công bố ban đầu về trạng thái của lô đất. Thứ hai, thay đổi đó phải gây bất lợi đáng kể cho bạn. Đủ cả hai thì bạn có quyền rút khỏi hợp đồng. Trang cũng ghi rõ người mua là bên phải chứng minh thay đổi đó gây bất lợi đáng kể, và toà án đã có tiền lệ để quyết định thế nào là bất lợi đáng kể. Có một khoảng thời gian để hành động, và bài này cố ý không nêu con số đó. Đây đúng là loại mốc mà solicitor của bạn nên ghi vào lịch.
Nếu bạn mua một căn hộ hoặc townhouse trong khu có body corporate. Bộ tài liệu hoàn toàn khác, và nội dung của nó nói về chi phí vận hành khu chứ không nói về đất. Theo luật về body corporate, bộ này gồm: khoản đóng góp body corporate dự kiến hằng năm, điều khoản và chi phí thuê người quản lý body corporate cùng các nhà cung cấp dịch vụ, việc uỷ quyền cho đại lý cho thuê, các tài sản mà body corporate dự kiến mua, bản kê khai quản lý khu ở dạng dự kiến, bản kê khai quản lý công trình nếu có, và bộ quy định vận hành dự kiến áp dụng cho khu.
Chú ý cách gọi ở đây: với một khu chưa được thành lập thì bản kê khai quản lý khu chỉ là bản dự kiến, chưa đăng ký. Nó khác với bản đã đăng ký, mà theo Chính phủ Queensland là tài liệu đăng ký với Titles Queensland để xác định một khu có body corporate. Bản này ghi các hạng mục phát triển dự kiến, bảng tỷ lệ dùng để tính các khoản phí, các quy tắc nội bộ của khu, và bộ quy định vận hành nào đang áp dụng. Cơ chế body corporate, chúng tôi viết riêng ở bài body corporate là gì và phí body corporate.
Một lưu ý nữa về phạm vi, ghi ngay đầu trang hướng dẫn của Chính phủ Queensland: với nhà phát triển quy mô nhỏ, cụ thể là từ năm lô phân chia trở xuống, một số quy định trong nhóm này không áp dụng. Đây là câu hỏi cho solicitor của bạn.
Một điểm ít ai nói rõ: hai chế độ công bố khác nhau
Từ ngày 01/08/2025, Queensland có một chế độ công bố thông tin mới, buộc người bán đưa cho người mua một bộ hồ sơ về bất động sản trước khi hợp đồng được ký. Nhiều bài viết tiếng Việt về mua nhà ở Queensland hiện nay nói về bộ hồ sơ này.
Nhưng chế độ đó không áp cho loại hàng chưa có sổ. Chính bộ luật đặt ra chế độ này định nghĩa chữ “lô” cho phần công bố là không bao gồm lô chưa hình thành, và nghĩa vụ công bố gắn vào hợp đồng bán một lô đã có. Bộ Tư pháp Queensland cũng nói rõ điều này trong tài liệu hướng dẫn về chế độ công bố xuất bản tháng 8/2025: chế độ này không áp dụng cho việc bán các lô chưa hình thành, vì các lô đó chịu bộ yêu cầu công bố riêng của chúng.
Vậy bộ tài liệu áp dụng cho bạn là bộ ở mốc 1. Và như đã nói ở đó, bộ đó lại khác nhau giữa một lô đất và một căn trong khu có body corporate.
Đây là chỗ dễ nhầm nhất trong toàn bộ chủ đề, nên câu hỏi cụ thể cho solicitor của bạn rất đáng đặt sớm: hàng của tôi thuộc loại nào, chịu chế độ công bố nào, và tôi đã nhận đủ bộ tài liệu của chế độ đó chưa?
Mốc 2: để solicitor đọc hợp đồng, trước khi ký hoặc trả bất kỳ khoản nào
Trang của Chính phủ Queensland về mua off the plan nói rất gọn: bạn nên luôn lấy tư vấn pháp lý trước khi ký hoặc trả tiền cọc cho một hợp đồng off the plan. Trang về việc mua nhà không qua đại lý của người bán cũng khuyên luôn nhờ một solicitor kiểm hợp đồng trước khi bạn ký.
Ở Queensland, việc hành nghề luật thuộc về người hành nghề luật có đăng ký. Vì vậy trong toàn bộ nội dung của Nextstar, chúng tôi dùng chữ solicitor. Việc đọc và giải thích hợp đồng nên được thực hiện bởi solicitor theo phạm vi hành nghề của họ. Nextstar không cung cấp tư vấn pháp lý.
Cụ thể ở mốc này, có bốn nhóm điều khoản mà hợp đồng off the plan có mà hợp đồng nhà có sẵn thì không: điều khoản cho phép chấm dứt nếu giao dịch không hoàn tất trong một khoảng thời gian nhất định, điều khoản về việc bản vẽ được đăng ký, điều khoản về thay đổi so với tài liệu công bố, và điều khoản về thời điểm sang tên.
Mốc 3: ký hợp đồng, và tiền cọc nằm ở đâu
Sau khi ký, hợp đồng chạy. Theo trang của Chính phủ Queensland, tiền cọc được giữ trong tài khoản uỷ thác và chỉ được giải ngân cho người bán vào thời điểm sang tên, hoặc khi hợp đồng kết thúc theo cách khác mà người bán có quyền nhận khoản cọc đó. Bài này không nêu số tiền và không nêu tỷ lệ, vì đó là nội dung của hợp đồng cụ thể và là câu bạn nên hỏi solicitor của mình.
Cũng ở mốc này có một thay đổi từ ngày 22/11/2023 đáng biết, và phạm vi áp dụng của nó là phần quan trọng nhất.
Hợp đồng off the plan thường có một điều khoản cho một bên quyền chấm dứt nếu giao dịch không hoàn tất trong một khoảng thời gian nhất định, tiếng Anh gọi là sunset clause. Theo trang của Chính phủ Queensland, kể từ 22/11/2023, người bán chỉ có thể chấm dứt hợp đồng theo điều khoản đó khi có một trong ba điều: người mua đồng ý bằng văn bản, có lệnh của Toà Thượng thẩm Queensland, hoặc trong các trường hợp do quy định định ra.
Nhưng giới hạn đó chỉ áp cho hợp đồng off the plan bán ĐẤT. Chính trang của Chính phủ Queensland ghi rõ giới hạn này áp cho hợp đồng bán đất, không bao gồm các khu có body corporate như khu căn hộ.
Nói thẳng ra điều đó có nghĩa gì với bạn: nếu bạn mua một căn hộ hoặc townhouse trong một khu có body corporate, thì ba điều kiện ở trên không phải là bộ bảo vệ dành cho hợp đồng của bạn. Điều khoản đó trong hợp đồng của bạn được đọc theo chính hợp đồng cùng bộ quy định của khu, và đây là điều khoản đáng đưa cho solicitor của bạn đọc sớm nhất.
Mốc 4: chờ thi công xong
Đây là mốc dài nhất về thời gian, và ngắn nhất về việc bạn phải làm.
Mốc công trình xong có tên riêng trong hợp đồng xây dựng, tiếng Anh là practical completion. Theo QBCC, đó là thời điểm phần xây dựng về cơ bản đã xong và có thể dùng đúng mục đích. Ở mốc này, chủ nhà và nhà thầu cùng đi một vòng kiểm tra để lập danh sách các hạng mục còn tồn, hai bên thường cùng ký, và trong bộ tài liệu hợp đồng nhà mới của QBCC còn có một mẫu giấy riêng xác nhận mốc này.
Trong một dự án off the plan, hợp đồng xây dựng nằm giữa nhà phát triển và nhà thầu, không phải giữa bạn và nhà thầu. Nhưng khái niệm này vẫn đáng biết, vì nó là mốc khác với mốc sang tên, và hai mốc đó rất hay bị nói như một.
Với gói nhà và đất thì khác: ở đó bạn là bên ký hợp đồng xây dựng, và năm mốc thi công là mốc của chính bạn. Chi tiết ở bài gói nhà và đất ở Logan.
Mốc 5: đăng ký bản vẽ, đây là bước tạo ra sổ
Nếu bạn chỉ nhớ một mốc trong bảy mốc, hãy nhớ mốc này, vì nó giải thích vì sao việc sang tên không thể diễn ra sớm hơn.
Theo cẩm nang thực hành đăng ký đất của Titles Queensland, khi cơ quan đăng ký thực hiện việc đăng ký thì bản vẽ trở thành một phần của hệ thống đăng ký, và nói chung sổ được tạo ra cho các lô trên một bản vẽ phân lô. Cẩm nang nêu ba ngoại lệ: phần đất dành cho mục đích công cộng, và phần diện tích chung của body corporate được tạo theo hai luật cụ thể.
Nói cách khác: sổ của căn bạn mua được tạo ra ở bước đăng ký này, không phải ở lúc bạn ký hợp đồng, và cũng không phải ở lúc công trình xây xong. Còn việc sang tên diễn ra khi nào thì do hợp đồng của bạn quy định.
Titles Queensland cũng phân loại các dạng bản vẽ, và ba dạng dưới đây quyết định bạn đang sở hữu cái gì về mặt hình học:
| Dạng bản vẽ | Ranh giới được xác định bằng |
|---|---|
| Dạng chuẩn | Mặt phẳng ngang, có mốc trên mặt đất |
| Dạng theo công trình | Sàn, tường và trần của công trình |
| Dạng khối ba chiều | Toạ độ hình học ba chiều |
Còn một dạng thứ tư nữa nhưng nó không tạo ra lô: dạng đó dùng để mô tả ranh giới của một quyền lợi trên đất, ví dụ quyền đi qua đất hoặc một điều kiện ràng buộc, chứ không dùng để phân lô.
Một lô đất trong khu đất mới thường theo dạng chuẩn. Với căn hộ và townhouse trong một khu có body corporate thì dạng bản vẽ phụ thuộc cách khu đó được dựng. Đây là câu nên hỏi khi đọc hợp đồng: căn của tôi thuộc dạng bản vẽ nào?
Cũng liên quan: với một lô đất chưa hình thành, luật về bán đất phân lô đặt một thời hạn ngoài cùng để người bán hoàn tất việc sang tên. Quyền chấm dứt của người mua khi người bán không tuân thủ có hai điều kiện đi kèm: việc chậm không phải do lỗi của người mua, và người mua phải gửi thông báo chấm dứt bằng văn bản cho người bán trước khi hợp đồng được hoàn tất. Với một căn trong khu có body corporate thì thời hạn tương ứng nằm ở luật về body corporate, không phải luật bán đất phân lô. Bài này cố ý không nêu con số của các thời hạn đó. Hãy hỏi solicitor của bạn thời hạn nào áp cho hợp đồng của bạn và dài bao lâu.
Mốc 6: đi kiểm tra trước ngày sang tên
Trang của Chính phủ Queensland nêu đây là một loại kiểm tra riêng, để xác nhận bất động sản vẫn ở trạng thái ban đầu và các hạng mục được nêu trong hợp đồng vẫn còn đó. Trang này khuyên người mua xác nhận với solicitor của mình rằng các điều kiện khác của hợp đồng đã được thoả mãn, trước khi việc sang tên diễn ra.
Lưu ý đây là mốc khác với mốc 4. Mốc 4 là mốc của hợp đồng xây dựng. Mốc này là bước của bạn trong hợp đồng mua bán. Hai mốc, hai mục đích, hai bộ giấy tờ.
Mốc 7: sang tên
Mốc cuối. Đến đây thì sổ đã tồn tại theo mốc 5, các điều kiện hợp đồng đã được kiểm theo mốc 6, và giao dịch được hoàn tất.
Cách việc sang tên được thực hiện trên thực tế, gồm cả khi bạn không ở Queensland, chúng tôi viết riêng trong bài mua bất động sản ở bang khác.
Bảng tóm tắt: bảy mốc và tài liệu đi kèm
| Mốc | Việc xảy ra | Tài liệu hoặc sự kiện | Bên chịu trách nhiệm chính |
|---|---|---|---|
| 1 | Nhận bộ tài liệu công bố | Lô đất: bản công bố kèm phần của người đo đạc địa chính. Căn trong khu có body corporate: bộ tài liệu về chi phí và vận hành khu | Người bán |
| 2 | Đọc hợp đồng | Hợp đồng và bốn nhóm điều khoản riêng của off the plan | Solicitor của bạn |
| 3 | Ký hợp đồng | Hợp đồng có hiệu lực, tiền cọc vào tài khoản uỷ thác | Hai bên |
| 4 | Thi công tới mốc xong | Giấy xác nhận công trình xong, danh sách hạng mục còn tồn | Nhà phát triển và nhà thầu |
| 5 | Đăng ký bản vẽ | Bản vẽ vào hệ thống đăng ký, sổ được tạo, có ba ngoại lệ | Titles Queensland |
| 6 | Kiểm tra trước ngày sang tên | Biên bản kiểm tra, xác nhận điều kiện hợp đồng | Bạn và solicitor của bạn |
| 7 | Sang tên | Hoàn tất giao dịch | Solicitor hai bên |
Câu hỏi thường gặp
Mua off the plan là mua cái gì?
Theo mô tả của Chính phủ Queensland, đó là việc ký hợp đồng trước khi công trình ra khỏi giai đoạn thi công. Đối tượng của hợp đồng là một lô hoặc một căn đã có trên bản vẽ nhưng chưa được đăng ký thành sổ riêng. Sổ được tạo ra ở bước đăng ký bản vẽ, theo cẩm nang thực hành đăng ký đất của Titles Queensland.
Vì sao việc sang tên phải chờ đăng ký bản vẽ?
Vì đăng ký bản vẽ là bước tạo ra sổ. Theo cẩm nang của Titles Queensland, khi cơ quan đăng ký thực hiện việc đăng ký thì bản vẽ trở thành phần của hệ thống đăng ký, và nói chung sổ được tạo cho các lô trên bản vẽ phân lô, trừ đất dành cho mục đích công cộng và phần diện tích chung của body corporate. Trước bước đó, lô của bạn tồn tại trên bản vẽ.
Điều khoản chấm dứt theo thời hạn bảo vệ ai?
Đó là điều khoản cho một bên quyền chấm dứt hợp đồng nếu giao dịch không hoàn tất trong một khoảng thời gian nhất định. Theo trang của Chính phủ Queensland, từ 22/11/2023 người bán chỉ có thể chấm dứt theo điều khoản đó khi có người mua đồng ý bằng văn bản, có lệnh của Toà Thượng thẩm, hoặc trong các trường hợp do quy định định ra. Nhưng phạm vi của giới hạn đó chỉ là hợp đồng off the plan bán đất, không bao gồm các khu có body corporate như khu căn hộ. Nếu bạn mua căn hộ hoặc townhouse trong một khu như vậy thì điều khoản này được đọc theo hợp đồng và bộ quy định của khu, và nên đưa solicitor của bạn đọc.
Tôi có nhận bộ hồ sơ công bố mới của người bán khi mua off the plan không?
Không. Bộ luật đặt ra chế độ công bố mới định nghĩa chữ “lô” cho phần công bố là không bao gồm lô chưa hình thành, và tài liệu hướng dẫn của Bộ Tư pháp Queensland xuất bản tháng 8/2025 cũng nói rõ chế độ này không áp dụng cho việc bán các lô chưa hình thành, vì các lô đó chịu bộ yêu cầu công bố riêng. Bộ tài liệu áp dụng cho bạn phụ thuộc loại hàng: lô đất theo luật bán đất phân lô, còn căn hộ hoặc townhouse trong khu có body corporate thì theo luật về body corporate. Hãy nhờ solicitor xác nhận hợp đồng của bạn thuộc loại nào.
Công trình xong và sang tên có phải là một không?
Không. Mốc công trình xong là mốc trong hợp đồng xây dựng, theo QBCC là thời điểm phần xây dựng về cơ bản đã xong và có thể dùng đúng mục đích, kèm một vòng kiểm tra tạo ra danh sách hạng mục còn tồn. Sang tên là mốc hoàn tất giao dịch mua bán, và nó diễn ra sau khi bản vẽ được đăng ký và sau lần kiểm tra trước ngày sang tên.
Bước tiếp theo
Nếu bạn đang xem các căn townhouse hoặc căn hộ off the plan và muốn xem vị trí, loại hình, giá tham khảo và tình trạng hàng của các dự án Nextstar đang phân phối, hãy xem Explore Brisbane Property Projects. Nếu bạn đang so sánh giữa nhà xây mới và căn hộ, hai bài căn hộ ở Brisbane và nhà mẫu ở Brisbane là chỗ nên đọc, còn toàn bộ trình tự mua nhà tại Úc nằm ở bài quy trình mua nhà ở Úc.
Nguồn tham khảo
- Queensland Government, Buying off the plan
- Queensland Government, Seller disclosure scheme
- Queensland Government, Subdividing and selling land
- Queensland Government, Buying privately
- Body Corporate and Community Management Act 1997 (Queensland), legislation.qld.gov.au
- Queensland Government, Inspections
- Queensland Government, Body corporate legislation and definitions
- Queensland Government, Buying into a community titles scheme
- Property Law Act 2023 (Queensland), legislation.qld.gov.au
- Land Sales Act 1984 (Queensland), legislation.qld.gov.au
- Legal Profession Act 2007 (Queensland), legislation.qld.gov.au
- Queensland Building and Construction Commission, Practical completion inspection
- Titles Queensland, Land Title Practice Manual, Part 21 Plans and Associated Documents
- Queensland Building and Construction Commission, New Home Construction Contract, Form 7 Certificate of Practical Completion
Tên tài liệu, tên cơ chế và các mốc trong bài được đối chiếu với các trang trên vào ngày 06/09/2026; ngày cập nhật của từng trang nguồn nằm trên chính trang đó. Titles Queensland là tên thương mại của Queensland Titles Registry Pty Ltd và trang của đơn vị này không thuộc miền .gov.au. Bài này cố ý không nêu thời hạn tính bằng ngày, không nêu số tiền cọc hay tỷ lệ cọc, không nêu mức thuế hay phí nhà nước và không nêu điều kiện vay, đó là phạm vi của solicitor, kế toán thuế đã đăng ký và người môi giới vay vốn có giấy phép.
This article is general information only and does not take into account your personal circumstances, financial situation or objectives. It is not legal, financial or taxation advice. You should obtain independent professional advice before making any property decision.
