5% deposit scheme (tên đầy đủ Australian Government 5% Deposit Scheme) là chương trình của Chính phủ Úc dành cho người mua nhà lần đầu có khoản đặt cọc tối thiểu 5% giá trị căn nhà và đáp ứng các điều kiện khác. Ví dụ minh hoạ: bạn và vợ đều có thường trú (PR), đang thuê nhà ở Brisbane và đi xem một gói house and land ở vùng ven. Bạn gặp cụm “5% deposit scheme” trong tài liệu bán hàng và muốn biết mình có thuộc diện chương trình không, căn nhà có nằm trong mức trần giá không, và chương trình đi cùng first home owner grant của Queensland ra sao.
Nếu bạn đang tìm hiểu mua nhà lần đầu ở Úc, bài này gom 4 điều kiện chính của chương trình cho người mua ở Queensland theo Information Guide ngày 01/07/2026 (tài liệu hướng dẫn do Housing Australia soạn), rồi đi qua loại nhà được mua và các ưu đãi của Queensland cho nhà mới xây. Phần khoản vay nên được trao đổi với Participating Lender hoặc mortgage broker có licence.
Tóm nhanh: theo trang chính thức của chương trình, đang áp dụng tại ngày 26/10/2026 và có thể thay đổi, người mua nhà lần đầu dùng 5% deposit scheme cần (1) là công dân Úc hoặc thường trú nhân, từ 18 tuổi; (2) là người mua lần đầu hoặc chưa sở hữu bất động sản ở Úc trong 10 năm; (3) mua để ở; (4) có giá mua và giá trị định giá ở mức trần trở xuống, ở Queensland là 1.000.000 AUD (khu thủ phủ Brisbane, Gold Coast, Sunshine Coast) và 700.000 AUD (khu khác). Kèm theo là khoản đặt cọc tối thiểu 5% và các điều kiện về khoản vay do Participating Lender xét.
5% deposit scheme là gì và đã đổi gì từ 01/10/2025
Chương trình dành cho hai nhóm: người mua nhà lần đầu có khoản đặt cọc tối thiểu 5%, và cha hoặc mẹ đơn thân, người giám hộ hợp pháp đơn thân có khoản đặt cọc tối thiểu 2% (trang First Home Buyers của Chính phủ Úc). Housing Australia quản lý chương trình, nhưng bạn không nộp đơn thẳng cho cơ quan này: đơn đi qua một Participating Lender, tức bên cho vay được Housing Australia chấp thuận.
Trước ngày 01/10/2025, chương trình có tên Home Guarantee Scheme; theo trang của Bộ Ngân khố Úc (Treasury), báo cáo của Housing Australia về chương trình này có số liệu riêng cho First Home Guarantee, Family Home Guarantee và Regional First Home Buyer Guarantee.
Từ 01/10/2025, trang câu hỏi thường gặp của chương trình ghi bốn thay đổi: bỏ trần thu nhập, nâng mức trần giá, bỏ giới hạn số suất, và nhánh Regional First Home Buyer Guarantee ngừng nhận đơn mới. Các chính sách này đang áp dụng tại 26/10/2026 và có thể thay đổi.
Về cơ chế, đây là khoản bảo lãnh (Guarantee) Housing Australia cấp cho Participating Lender. Bảo lãnh này bảo vệ bên cho vay chứ không bảo vệ người mua, và không phải khoản tiền trả cho bạn hay tiền đặt cọc thay bạn (Information Guide mục 1.3). Khoản đặt cọc là tiền tiết kiệm của bạn, tính theo phần trăm giá trị căn nhà do Participating Lender định giá; giá trị này có thể khác giá mua.
Điều kiện 1: công dân Úc hoặc thường trú nhân, từ 18 tuổi
Bạn (và người đứng đơn chung, nếu có) phải là công dân Úc hoặc thường trú nhân, từ 18 tuổi trở lên, vào Home Loan Date, tức ngày bạn ký hợp đồng vay với Participating Lender. Ngày cụ thể nên xác nhận với bên đó, vì có thể khác nhau giữa người mua và giữa các bên cho vay (Information Guide mục 2).
Bạn chưa đáp ứng điều kiện cư trú nếu vào ngày đó:
- một hoặc cả hai người đứng đơn là người tạm trú;
- một người là công dân hoặc thường trú nhân, người kia thì không;
- bạn từng là công dân hoặc thường trú nhân nhưng chưa khôi phục tư cách đó;
- bạn đã nộp đơn, đủ điều kiện hoặc đã được chấp thuận quốc tịch hay thường trú nhưng chưa nhận giấy chứng nhận hoặc thị thực.
Bạn có thể đứng đơn một mình hoặc cùng đúng một người khác (bạn đời, bạn bè hay người thân); đơn chung thì cả hai cùng phải đáp ứng điều kiện, và hồ sơ có từ ba người vay trở lên không thuộc diện chương trình.
Nếu bạn không chắc visa của mình có được tính là thường trú nhân theo 5% deposit scheme hay không, Participating Lender xác nhận việc này khi xét hồ sơ (trang câu hỏi thường gặp). Câu hỏi về visa nên được trao đổi với registered migration agent, theo phạm vi đăng ký của họ. Các nhóm cư trú khi mua nhà có trong bài điều kiện mua nhà ở Úc theo nhóm người mua.
Điều kiện 2: người mua nhà lần đầu, hoặc 10 năm chưa sở hữu bất động sản ở Úc
Trong 10 năm trước Home Loan Date, bạn (và cả người đứng đơn chung) không được nắm giữ ở Úc một trong ba quyền: quyền sở hữu freehold đối với bất động sản (gồm cả sở hữu đất), quyền thuê đất có thời hạn từ 50 năm trở lên, hoặc quyền sở hữu đất theo mô hình công ty (company title). Điều kiện này áp cho bất động sản ở bất kỳ bang hay vùng lãnh thổ nào của Úc, nhà ở hay thương mại, để đầu tư hay để ở, đứng tên riêng hay chung, kể cả chung với người bạn đời cũ (Information Guide mục 2.5).
Mốc 10 năm được tính từ ngày bạn bán bất động sản trước đó tới ngày ký hợp đồng vay mới theo chương trình; dưới 10 năm thì bạn có thể không đủ điều kiện và nên hỏi Participating Lender (trang câu hỏi thường gặp).
Phép kiểm này nói về bất động sản ở Úc. Nếu bạn đang có nhà hay đất ở Việt Nam hoặc nước khác, hãy hỏi Participating Lender cách áp dụng cho hồ sơ của mình.
Điều kiện 3: mua để ở, dọn vào đúng hạn và ở tiếp
5% deposit scheme dành cho người mua để ở (owner-occupier); bất động sản đầu tư không thuộc diện. Trong Home Buyer Declaration, bạn cam kết bắt đầu ở trong căn nhà trong thời hạn chương trình quy định, tính từ ngày settlement hoặc, với nhà mới xây, từ khi có occupancy certificate (giấy chứng nhận cho phép đưa vào ở), và tiếp tục ở chừng nào chương trình còn hỗ trợ khoản vay của bạn.
Theo ví dụ trong Information Guide, bạn không được chuyển căn nhà thành nhà cho thuê trong thời gian bảo lãnh còn hiệu lực. Căn nhà đang có người thuê lúc bạn mua vẫn được chấp nhận, với điều kiện bạn dọn vào trong thời hạn đó (trang câu hỏi thường gặp). Không đáp ứng nghĩa vụ ở thì bảo lãnh có thể không còn áp dụng, và bên cho vay có thể yêu cầu bạn trả thêm chi phí.
Home Buyer Declaration là bản khai theo mẫu Commonwealth Statutory Declaration; khai sai hoặc gây hiểu nhầm có thể dẫn tới chế tài hình sự và dân sự (Information Guide mục 2.8). Những việc diễn ra quanh ngày settlement có trong bài settlement là gì.
Điều kiện 4: giá nhà trong mức trần của 5% deposit scheme ở Queensland
Mức trần ở Queensland theo trang Property Price Caps, đang áp dụng tại 26/10/2026 và có thể thay đổi:
- 1.000.000 AUD cho khu thủ phủ (Brisbane) và các trung tâm vùng, mà với Queensland là Gold Coast và Sunshine Coast;
- 700.000 AUD cho các khu khác của Queensland.
Cả giá mua lẫn giá trị do Participating Lender định giá đều phải ở mức trần trở xuống. Với nhà xây trên đất trống theo hai hợp đồng tách riêng, tổng giá đất cộng chi phí xây cũng phải nằm dưới mức trần; nếu một trong các con số này vượt mức trần, căn nhà không thuộc diện 5% deposit scheme (Information Guide mục 3.2).
Mức trần đi theo suburb và postcode. Trang chương trình có Postcode Search Tool, ghi công cụ chỉ để tham khảo và khuyên xác nhận với Participating Lender cho từng căn; một số suburb có hơn một postcode nên có thể có mức trần khác nhau, và người mua có trách nhiệm bảo đảm giá mua nằm trong mức trần của đúng suburb, bang và postcode. Mức trần là ngưỡng của chương trình, không phải giá nhà hay mức giá gợi ý của khu nào.
Loại nhà được mua: nhà đã có, house and land, đất kèm hợp đồng xây, off the plan
Bạn có thể mua nhà mới xây hoặc nhà đã có trong mức trần, gồm bốn dạng: nhà đã có (nhà riêng, townhouse hoặc căn hộ), gói house and land, đất trống kèm hợp đồng xây riêng, và căn hộ hoặc townhouse off the plan (Information Guide mục 3.1). Bạn phải là chủ sở hữu đứng tên vào ngày settlement, và căn nhà còn phải đáp ứng các điều kiện khác ở mục 3 của tài liệu này.
Với nhà mới xây, thứ tự hợp đồng khác nhau theo dạng mua:
- Gói house and land: hợp đồng mua đất và hợp đồng xây đủ điều kiện (một hoặc hai hợp đồng) phải có trước ngày settlement.
- Đất trống mua riêng, hợp đồng xây ký với bên khác: hợp đồng xây đủ điều kiện phải được ký trong thời hạn chương trình quy định, tính từ ngày settlement.
Với cả hai dạng, 5% deposit scheme có mốc thời gian riêng cho việc khởi công, xây xong và dọn vào sau khi có occupancy certificate. Các mốc này ghi trong Information Guide mục 3.3, và nên được Participating Lender và solicitor xác nhận theo hợp đồng của bạn.
Hợp đồng xây đủ điều kiện là hợp đồng với builder có licence và đã đăng ký, có các hợp đồng bảo hiểm liên quan tới việc xây, ký giữa các bên độc lập (owner builder không thuộc diện), và ghi giá cố định. Với giao dịch có mua đất, đất phải đã có title trước khi bảo lãnh được cấp, và việc này phải xong trong thời hạn duyệt trước của suất.
Với căn off the plan, hợp đồng mua phải được ký trước ngày settlement, và chương trình có mốc riêng cho ngày settlement (tính từ Home Loan Date) và ngày dọn vào.
Information Guide gọi các mốc này là mốc cố định, không thay đổi được, và ghi chương trình không bảo đảm việc thi công của builder, tiến độ xây hay giá trị cuối cùng của căn nhà. Hợp đồng mua và hợp đồng xây nên được solicitor đọc và giải thích trước khi ký; Nextstar không cung cấp tư vấn pháp lý. Xem thêm bài house and land package là gì và bài mua off the plan ở Queensland.
Khoản đặt cọc, nhánh cha mẹ đơn thân và vai trò của Participating Lender
5% deposit scheme dành cho người đã tiết kiệm được khoản đặt cọc từ 5% đến dưới 20% giá trị căn nhà (Information Guide mục 2.4). Bạn được yêu cầu dùng khoản tiết kiệm cho khoản đặt cọc ở mức nhiều nhất có thể, theo chính sách của Participating Lender, tình hình tài chính của bạn và yêu cầu của chương trình. Nếu sau khi trả các chi phí mua nhà khác bạn vẫn còn từ 20% trở lên thì khoản vay không thuộc diện chương trình.
Với nhánh cha hoặc mẹ đơn thân (đặt cọc tối thiểu 2%), người đứng đơn phải độc thân (ly thân nhưng chưa ly hôn thì không được tính là độc thân) và là cha mẹ hoặc người giám hộ hợp pháp của ít nhất một con phụ thuộc. Nhánh này không yêu cầu là người mua lần đầu, nhưng bạn không còn sở hữu bất động sản nào khác khi căn nhà vừa mua settlement, và chỉ đứng đơn một mình (trang câu hỏi thường gặp).
Participating Lender xét điều kiện, nộp đơn lên Housing Australia và báo bạn có thuộc diện 5% deposit scheme hay không. Sau khi suất được duyệt trước, bạn có một khoảng thời gian giới hạn để tìm nhà và ký hợp đồng mua, ghi trên trang chương trình. Thuộc diện chương trình mà không đáp ứng yêu cầu cho vay của bên đó thì bạn vẫn có thể không được duyệt. Mục 4 của Information Guide còn có điều kiện riêng về khoản vay, phần nên trao đổi với Participating Lender hoặc mortgage broker có licence.
5% deposit scheme đi cùng first home owner grant và ưu đãi của Queensland
Việc nhận bảo lãnh không ngăn bạn tiếp cận các chương trình hỗ trợ nhà ở khác của Chính phủ Úc hay của bang, và bạn tự tìm hiểu các chương trình đó với cơ quan liên quan; riêng 5% deposit scheme và Help to Buy không dùng cùng nhau (Information Guide mục 5.5). Điều kiện của chương trình Help to Buy có ở bài riêng.
First home owner grant. Queensland Revenue Office ghi grant tách biệt với các chương trình bảo lãnh do Housing Australia quản lý, và đủ điều kiện một chương trình liên bang không ảnh hưởng tới điều kiện nhận grant. Theo trang của Chính phủ Queensland (cập nhật 30/06/2026), mức grant 30.000 AUD tiếp tục áp dụng cho hợp đồng đủ điều kiện ký từ 01/07/2026, cho nhà mới xây có giá trị dưới 750.000 AUD tính cả đất, và grant không dành cho người mua nhà đã có. Mức này đang áp dụng tại 26/10/2026 và có thể thay đổi; ngưỡng 750.000 AUD khác mức trần của 5% deposit scheme.
Grant cũng xác định “người mua lần đầu” theo cách khác, dựa trên việc bạn và vợ hoặc chồng từng sở hữu nhà ở tại Úc (với mốc 01/07/2000) và từng nhận grant hay chưa; chi tiết và các trường hợp ngoại lệ có trong bài first home owner grant QLD.
Ưu đãi thuế trước bạ cho nhà mới xây. Theo Queensland Revenue Office, khi mua căn nhà đầu tiên và đó là nhà mới xây, bạn có thể đủ điều kiện hưởng first home (new home) concession, một ưu đãi thuế trước bạ (transfer duty), kèm các nghĩa vụ sau khi nhận. Bài cố ý không nêu mức ưu đãi, ngưỡng hay cách tính vì đây là phần thuế; việc áp dụng vào hồ sơ của bạn nên được trao đổi với tax agent đã đăng ký, theo phạm vi đăng ký của họ. Xem thêm bài về thuế trước bạ ở Queensland.
Mỗi khoản có điều kiện riêng và có thể thay đổi; hãy kiểm từng khoản trên trang chính thức trước khi ký hợp đồng.
Bảng tóm tắt 4 điều kiện của 5% deposit scheme ở Queensland
| # | Điều kiện | Nội dung chính | Ai xác nhận |
|---|---|---|---|
| 1 | Cư trú và tuổi | Công dân Úc hoặc thường trú nhân, từ 18 tuổi vào Home Loan Date; đứng đơn một mình hoặc cùng một người | Participating Lender |
| 2 | Lần đầu hoặc 10 năm | Không nắm giữ bất động sản ở Úc trong 10 năm trước Home Loan Date (cả hai người nếu đứng chung) | Participating Lender, Housing Australia |
| 3 | Mua để ở | Dọn vào trong thời hạn của chương trình, ở tiếp khi còn bảo lãnh, không cho thuê | Bạn khai trong Home Buyer Declaration |
| 4 | Mức trần ở Queensland | 1.000.000 AUD (khu thủ phủ Brisbane, Gold Coast, Sunshine Coast), 700.000 AUD (khu khác); áp cho cả giá mua và giá trị định giá | Postcode Search Tool, Participating Lender |
| Kèm | Đặt cọc và khoản vay | Đặt cọc từ 5% (nhánh cha mẹ đơn thân 2%) đến dưới 20% giá trị căn nhà; khoản vay qua Participating Lender theo điều kiện riêng | Participating Lender |
Các mức và điều kiện trong bảng đang áp dụng tại 26/10/2026 theo trang chính thức và có thể thay đổi.
Câu hỏi thường gặp
5% deposit scheme là gì?
Đây là chương trình của Chính phủ Úc, do Housing Australia quản lý, dành cho người mua nhà lần đầu có khoản đặt cọc tối thiểu 5% (nhánh cha mẹ đơn thân: 2%) và đáp ứng các điều kiện khác. Chính phủ cấp bảo lãnh cho Participating Lender, không trả tiền cho người mua.
Thường trú nhân có dùng được 5% deposit scheme không?
Được, nhưng có điều kiện: theo Information Guide, bạn (và người đứng đơn chung, nếu có) phải là công dân Úc hoặc thường trú nhân vào Home Loan Date, và đáp ứng các điều kiện còn lại. Người đã được chấp thuận thường trú nhưng chưa nhận thị thực vào ngày đó thì chưa đáp ứng điều kiện này.
5% deposit scheme có chỉ áp dụng cho nhà mới xây không?
Không, nhà đã có cũng thuộc diện, với điều kiện giá nằm trong mức trần của khu vực: trang Property Price Caps liệt kê nhà mới xây hoặc nhà đã có, gói house and land, mua off the plan và đất trống kèm hợp đồng xây. Nhà mới xây và căn off the plan có thêm các mốc thời gian riêng trong Information Guide.
Trần giá 5% deposit scheme ở QLD là bao nhiêu?
Tại ngày 26/10/2026, trang Property Price Caps ghi 1.000.000 AUD cho khu thủ phủ và các trung tâm vùng (Gold Coast, Sunshine Coast), và 700.000 AUD cho các khu khác của Queensland, áp cho cả giá mua lẫn giá trị định giá. Mức trần có thể thay đổi; hãy tra bằng Postcode Search Tool và xác nhận với Participating Lender cho căn bạn định mua trước khi quyết định.
5% deposit scheme có giới hạn thu nhập không?
Trang câu hỏi thường gặp ghi từ 01/10/2025 chương trình không đặt trần thu nhập và không giới hạn số suất; chính sách này đang áp dụng tại 26/10/2026 và có thể thay đổi. Participating Lender vẫn xét hồ sơ theo chính sách cho vay của họ.
Bước tiếp theo
Nếu bạn đang cân nhắc 5% deposit scheme để mua nhà mới xây ở Queensland, thứ tự có thể là: đọc Information Guide và dùng Eligibility Tool trên trang First Home Buyers; tra mức trần của suburb bằng Postcode Search Tool; trao đổi phần vay với Participating Lender hoặc mortgage broker có licence; nhờ solicitor đọc hợp đồng trước khi ký. Bạn và căn nhà có thuộc diện 5% deposit scheme hay không do Participating Lender và Housing Australia xác định.
Nextstar là đơn vị giới thiệu và tiếp thị các dự án nhà mới, có lợi ích thương mại khi bạn mua qua Nextstar, và không phải đơn vị tư vấn tài chính hay tín dụng, nên bài dừng ở phần điều kiện và không nói căn nhà nào thuộc diện chương trình. Trang dự án của Nextstar liệt kê các dự án nhà mới đang giới thiệu ở Queensland.
Explore Brisbane Property Projects
Về Nextstar Realty
Nextstar Realty (Nextstar Investment Group Pty Ltd) là công ty bất động sản có licence tại Queensland, văn phòng ở Rocklea, Brisbane. Nextstar bán nhà mới xây ở Brisbane, QLD, gồm gói nhà và đất, nhà phố và căn hộ mới, và làm việc với khách bằng tiếng Việt lẫn tiếng Anh. Bài viết trên blog là thông tin chung, có dẫn nguồn cơ quan nhà nước. Nextstar không cung cấp tư vấn pháp lý, tài chính hay thuế. Bạn có thể xem các dự án đang mở bán hoặc đặt lịch tư vấn.
Nguồn tham khảo
- First Home Buyers, Australian Government 5% Deposit Scheme
- First Home Buyers, Property Price Caps
- First Home Buyers, Frequently asked questions
- Housing Australia, Information Guide for First Home Buyers (01/07/2026)
- Treasury, Supporting people into home ownership
- Chính phủ Queensland, First home owner grant
- Queensland Revenue Office, Eligibility for the first home owner grant
- Queensland Revenue Office, First home (new home) concession
Thông tin được đối chiếu ngày 26/10/2026. Điều kiện, mức trần, mức grant và các ưu đãi có thể thay đổi; hãy kiểm lại trên trang chính thức trước khi quyết định.
This article is general information only and does not take into account your personal circumstances, financial situation or objectives. It is not legal, financial or taxation advice. You should obtain independent professional advice before making any property decision.
