Điều kiện mua nhà ở Úc 2026: 4 nhóm người mua và thủ tục của từng nhóm

Cập nhật lần cuối: 27/10/2026

Điều kiện mua nhà ở Úc phụ thuộc trước hết vào nhóm cư trú của bạn theo cách khung đầu tư nước ngoài của Úc phân loại. Ví dụ minh hoạ: một gia đình cùng đi xem một căn nhà mới ở Brisbane. Người anh có quốc tịch Úc, người em đang ở Úc theo diện tạm trú, bố mẹ đang sống ở Việt Nam: cùng một căn nhà, thủ tục của mỗi người có thể khác nhau.

Bài chia người mua thành 4 nhóm và trả lời ba câu cho từng nhóm: được mua loại nhà nào, có cần xin phê duyệt đầu tư nước ngoài (gọi tắt là “xin FIRB”) trước khi mua không, và có thủ tục gì thêm.

Tóm nhanh: điều kiện mua nhà ở Úc phụ thuộc nhóm cư trú. Người tạm trú và người nước ngoài không cư trú về nguyên tắc cần được phê duyệt trước khi mua; từ 01/04/2025 đến 30/06/2029, người nước ngoài về nguyên tắc bị cấm mua nhà đã qua sử dụng (established dwelling), trừ một số ngoại lệ hẹp. Một số nhóm không cần nộp hồ sơ nhà ở, như người có PR hay công dân Úc sống ở nước ngoài (xem mục “Điều kiện mua nhà ở Úc bắt đầu từ nhóm cư trú của bạn”). Từ 01/07/2026, người mua có thể được agent, chủ đầu tư hay solicitor thuộc diện AML/CTF hỏi giấy tờ tuỳ thân, cách thanh toán và, khi cần, nguồn tiền.

Điều kiện mua nhà ở Úc bắt đầu từ nhóm cư trú của bạn

Trước hết, bạn có bị coi là người nước ngoài (foreign person) theo khung đầu tư nước ngoài của Úc không? Guidance Note 2, một tài liệu hướng dẫn chính thức về đầu tư nước ngoài của Bộ Ngân khố Úc, ghi người cư trú thường xuyên ở Úc (ordinarily resident) không bị coi là người nước ngoài; trang Key Concepts ghi người tạm trú, người nước ngoài không cư trú và công dân New Zealand không cư trú thường xuyên ở Úc được coi là nhà đầu tư nước ngoài. Cư trú thường xuyên phụ thuộc thời gian bạn thực sự ở Úc và việc thời gian lưu trú có bị luật giới hạn không, nên nhóm của bạn nên được solicitor xác định.

Công dân Úc đang sống ở Úc không bị coi là người nước ngoài. Ngoài ra, trang Residential real estate của Chính phủ Úc liệt kê các trường hợp không cần nộp hồ sơ nhà ở:

Guidance Note 2 ghi trường hợp joint tenants không áp cho hình thức đứng tên chung tenants in common. Danh sách đầy đủ các trường hợp miễn nằm ở trang Key Concepts. Người nước ngoài không thuộc các trường hợp miễn về nguyên tắc cần được phê duyệt trước khi mua nhà ở, và từ 01/04/2025 đến 30/06/2029 bị cấm mua nhà đã qua sử dụng, trừ một số ngoại lệ hẹp.

Riêng ở Queensland, người mua thuộc diện người nước ngoài theo định nghĩa riêng của Queensland Revenue Office có thể có khoản phụ thu khi mua nhà ở; định nghĩa này không trùng với các trường hợp không cần nộp hồ sơ ở bảng trên. Bài cố ý không nêu con số vì đây là phần thuế, nên được trao đổi với tax agent đã đăng ký, theo phạm vi đăng ký của họ; bài khoản phụ thu cho người mua nước ngoài ở Queensland nói riêng về phần này.

Nextstar là đơn vị giới thiệu và tiếp thị các dự án nhà mới, có lợi ích thương mại khi bạn mua qua Nextstar, và không phải migration agent hay văn phòng luật. Vì vậy bài không giải thích điều kiện của bất kỳ visa nào; câu hỏi về visa nên được trao đổi với registered migration agent, theo phạm vi đăng ký của họ.

Nhóm 1: công dân Úc và người có thường trú (PR)

Công dân Úc đang sống ở nước ngoài và người có visa thường trú Úc thuộc các trường hợp không cần nộp hồ sơ nhà ở, còn người cư trú thường xuyên ở Úc không bị coi là người nước ngoài theo Guidance Note 2. Guidance Note 6 (phiên bản 5, ngày 01/07/2026), hướng dẫn về đất ở, ghi người có PR không cần xin phê duyệt trước khi mua nhà ở, kể cả nhà đã qua sử dụng.

Thủ tục của nhóm 1 là các bước chung ở phần sau.

Nhóm 2: công dân New Zealand giữ hoặc đủ điều kiện được cấp special category visa

Guidance Note 2 ghi công dân New Zealand không cư trú thường xuyên ở Úc về nguyên tắc được coi là người nước ngoài, nhưng người đang giữ hoặc đủ điều kiện được cấp special category visa được miễn yêu cầu xin phê duyệt khi mua đất ở. Hướng dẫn về đất ở ghi những người này không cần xin phê duyệt trước khi mua nhà ở, kể cả nhà đã qua sử dụng.

Việc bạn có đủ điều kiện được cấp visa này hay không nên được trao đổi với registered migration agent, theo phạm vi đăng ký của họ; nếu không thuộc trường hợp miễn, điều kiện của nhóm 3 hoặc nhóm 4 có thể áp dụng.

Nhóm 3: người tạm trú và điều kiện xin phê duyệt trước khi mua

Guidance Note 2 ghi người tạm trú (temporary resident) là người nước ngoài theo khung đầu tư nước ngoài. Ranh giới giữa nhóm này và nhóm 4 phụ thuộc loại visa và thời gian visa cho phép bạn ở lại Úc, nên đang sống ở Úc chưa chắc đã thuộc nhóm tạm trú.

Theo hướng dẫn về đất ở, người nước ngoài về nguyên tắc cần được phê duyệt trước khi mua đất ở, bất kể giá trị, trừ các trường hợp miễn ở mục đầu bài. Hồ sơ nhà ở được nộp qua dịch vụ trực tuyến của ATO và trả phí trước khi mua; mức phí nằm trong bài phí FIRB năm tài khoá 2026-27. Loại nhà được xem xét, giải thích kỹ hơn trong bài FIRB là gì:

• Nhà mới, kể cả mua off the plan: căn nhà chưa từng có người ở và chưa từng được bán như một căn nhà, dù sắp xây, đang xây hay đã xong. Guidance Note 6 còn có nhóm nhà gần như mới (near-new): căn đã được chủ đầu tư bán nhưng giao dịch không hoàn tất, và chưa có người ở quá 12 tháng tổng cộng. Phê duyệt mua nhà mới thường không kèm điều kiện về việc bạn dùng nhà ra sao, nhưng nghĩa vụ phí bỏ trống (vacancy fee) hằng năm vẫn có thể áp dụng (xem mục “Phê duyệt trước khi mua, đăng ký sau khi mua”).
• Đất trống để xây nhà ở: phê duyệt thường kèm hai điều kiện: xây xong trong thời hạn tính từ ngày có thông báo phê duyệt, và giữ đất cho tới khi xây xong.
• Nhà đã qua sử dụng: từ 01/04/2025 đến 30/06/2029, người nước ngoài, kể cả người tạm trú mua để ở, về nguyên tắc bị cấm mua, trừ một số ngoại lệ hẹp.

Nhà cũ được sửa sang, hay một căn xây lại thay cho nhà cũ đã phá dỡ, vẫn được Guidance Note 6 xếp vào nhóm nhà đã qua sử dụng.

Với dự án căn hộ mới đạt quy mô theo ngưỡng của Guidance Note 6, chủ đầu tư có thể giữ giấy chứng nhận miễn trừ (New or Near-New Dwelling Exemption Certificate); khi đó người mua nước ngoài thường không phải tự xin phê duyệt, nhưng nên cùng solicitor kiểm giấy có bao phủ đúng giao dịch của mình không. Loại giấy này thường có giới hạn tổng giá trị mỗi người mua được mua trong cùng một dự án, và không áp cho house and land package; cách xin phê duyệt cho gói nhà và đất vì vậy nên được solicitor xác định.

Nhóm 4: người nước ngoài không cư trú, ví dụ đang sống ở Việt Nam

Người đang sống ở Việt Nam, chưa có quốc tịch Úc hay PR, thường thuộc nhóm người nước ngoài không cư trú (foreign non-resident). Các điều kiện ở nhóm 3 được Guidance Note 6 viết cho người nước ngoài nói chung, nên cũng áp cho nhóm 4: về nguyên tắc cần được phê duyệt trước khi mua, và từ 01/04/2025 đến 30/06/2029 bị cấm mua nhà đã qua sử dụng, trừ một số ngoại lệ hẹp.

Một điểm khác của nhóm 4 là cách làm khi bạn ở nước ngoài: ký giấy tờ và thanh toán từ xa. Trang Appointing a solicitor của Chính phủ Queensland ghi solicitor kiểm hợp đồng trước khi bạn ký, xử lý khoản thanh toán cuối vào ngày settlement và sang tên cho bạn. Nếu cần vay, phần này nên được trao đổi với mortgage broker có licence; trường hợp phụ huynh mua cho con đang học ở Úc có trong bài du học sinh mua nhà ở Úc.

Phê duyệt trước khi mua, đăng ký sau khi mua: hai việc khác nhau

Với nhóm 3 và nhóm 4, đây là hai thủ tục riêng:

1. Phê duyệt đầu tư nước ngoài, trước khi mua. Hướng dẫn về đất ở ghi người nước ngoài cần nhận được phê duyệt trước khi thực hiện giao dịch thuộc diện phải xin; vi phạm có thể bị thông báo phạt, chế tài dân sự và hình sự. Phê duyệt có thể là thông báo không phản đối (no objection notification) cho một bất động sản cụ thể, hoặc giấy chứng nhận miễn trừ khi bạn chưa chọn được căn cụ thể.
2. Thông báo cho sổ đăng ký sở hữu nước ngoài, sau khi mua. Trang Residential land ghi khi mua hoặc bán đất ở, người nước ngoài cần thông báo cho Register of Foreign Ownership of Australian Assets. Trong ví dụ của Guidance Note 15, người mua nhận phê duyệt, ký hợp đồng, rồi settlement, và thời hạn thông báo tính từ ngày settlement.

Có phê duyệt rồi vẫn cần thông báo: với nhà mới, Guidance Note 6 ghi điều kiện đăng ký vào sổ sở hữu nước ngoài vẫn áp dụng dù bạn mua theo thông báo không phản đối hay giấy chứng nhận miễn trừ, và người mua còn cần nộp tờ khai phí bỏ trống (vacancy fee) hằng năm.

Nếu tìm được nhà trước khi có phê duyệt, hướng dẫn này cho biết bạn có thể ký hợp đồng với điều kiện chờ nhận được phê duyệt; trang Contract of sale của Chính phủ Queensland lưu ý điều kiện phải có trong hợp đồng lúc ký thì mới ràng buộc. Điều khoản này nên được solicitor soạn và kiểm; Nextstar không cung cấp tư vấn pháp lý.

Thủ tục mua nhà ở Úc: các bước chung cho cả 4 nhóm

Thủ tục mua nhà ở Úc tại Queensland đi qua các bước gần giống nhau cho cả 4 nhóm; bài quy trình mua nhà ở Úc theo từng bước đi sâu hơn.

1. Xác định nhóm và loại nhà. Nhóm 3 và nhóm 4 về nguyên tắc cần phê duyệt trước khi mua và hướng vào nhà mới, off the plan, đất trống để xây nhà ở, vì nhà đã qua sử dụng về nguyên tắc bị cấm với người nước ngoài từ 01/04/2025 đến 30/06/2029, trừ ngoại lệ hẹp.
2. Để solicitor đọc hợp đồng trước khi ký. Trang Contract of sale của Chính phủ Queensland ghi hợp đồng nêu giá, thời điểm trả tiền cọc và ngày giờ settlement, và ràng buộc khi cả hai bên đã ký. Với nhà off the plan, bên bán cần đưa bạn bản công bố (disclosure statement); xem bài mua off the plan ở Queensland.
3. Ký và đặt cọc. Bạn trả tiền cọc theo điều kiện ghi trong hợp đồng; bài không nêu tỷ lệ cọc. Với hợp đồng off the plan, trang Buying off the plan của Chính phủ Queensland ghi tiền cọc trong trust account chỉ được giải ngân cho bên bán lúc settlement, hoặc khi hợp đồng kết thúc theo cách bên bán được hưởng khoản cọc. Hợp đồng mua nhà tiêu chuẩn ở Queensland có thời gian cooling-off; số ngày và các trường hợp không áp dụng nằm trên trang Cooling-off period của Chính phủ Queensland.
4. Cung cấp giấy tờ khi được yêu cầu. Từ 01/07/2026, agent, chủ đầu tư hay solicitor thuộc diện AML/CTF có thể hỏi giấy tờ tuỳ thân và thông tin thanh toán; chi tiết ở mục ngay dưới.
5. Settlement và sang tên. Solicitor xử lý khoản thanh toán cuối và việc sang tên; xem bài settlement là gì và bài sổ đỏ ở Úc. Nhóm 3 và nhóm 4 còn việc thông báo cho sổ đăng ký sở hữu nước ngoài.

Từ 01/07/2026: người mua có thể được hỏi giấy tờ tuỳ thân và nguồn tiền

AUSTRAC, cơ quan quản lý phòng, chống rửa tiền và tài trợ khủng bố (AML/CTF) của Úc, cho biết từ 01/07/2026 chế độ AML/CTF được mở rộng sang các ngành gồm bất động sản, pháp lý, kế toán và conveyancer. Theo trang về dịch vụ bất động sản của AUSTRAC, các bên thường thuộc diện gồm agent bên mua hoặc bên bán, và chủ đầu tư hay doanh nghiệp tự bán gói nhà và đất, căn hộ off the plan, lô đất trong khu chia lô mới mà không thuê agent độc lập môi giới; các bên này cần hoàn tất các bước nhận biết khách hàng trước khi cung cấp dịch vụ. Khi agent bên bán môi giới thành công một giao dịch, cả người bán lẫn người mua đều là khách hàng của agent.

Theo trang dành cho người mua nhà của AUSTRAC, khi bạn là người mua thành công, bạn có thể được hỏi:

AUSTRAC ghi agent sẽ cho bạn biết khi nào họ cần thông tin, và thông tin này được bảo vệ theo Privacy Act 1988.

Bảng tóm tắt điều kiện mua nhà ở Úc theo 4 nhóm

Các trường hợp không cần nộp hồ sơ nhà ở, kèm điều kiện của từng trường hợp, xem mục “Điều kiện mua nhà ở Úc bắt đầu từ nhóm cư trú của bạn”.

Câu hỏi thường gặp

Mua nhà ở Úc cần điều kiện gì?

Điều kiện phụ thuộc nhóm cư trú. Công dân Úc đang sống ở nước ngoài, người có PR, công dân New Zealand giữ hoặc đủ điều kiện được cấp special category visa, và người mua joint tenants cùng vợ hoặc chồng là công dân Úc, người có PR hoặc công dân New Zealand đủ điều kiện giữ visa này không cần nộp hồ sơ nhà ở; danh sách đầy đủ các trường hợp miễn nằm ở trang Key Concepts. Người tạm trú và người nước ngoài không cư trú về nguyên tắc cần được phê duyệt trước khi mua, và từ 01/04/2025 đến 30/06/2029 về nguyên tắc bị cấm mua nhà đã qua sử dụng, trừ một số ngoại lệ hẹp.

Người Việt có được mua nhà ở Úc không?

Tuỳ nhóm cư trú. Người Việt có quốc tịch Úc hoặc PR không cần nộp hồ sơ nhà ở; người Việt chưa có hai tư cách này, đang ở Úc theo diện tạm trú hoặc sống ở Việt Nam, là người nước ngoài theo khung đầu tư nước ngoài. Nhóm này về nguyên tắc cần được phê duyệt trước khi mua, được xem xét với nhà mới, off the plan và đất trống để xây nhà ở, và từ 01/04/2025 đến 30/06/2029 bị cấm mua nhà đã qua sử dụng, trừ một số ngoại lệ hẹp. Các trường hợp không cần nộp hồ sơ nhà ở gồm công dân Úc đang sống ở nước ngoài, người có PR, công dân New Zealand đang giữ hoặc đủ điều kiện được cấp special category visa, và người mua joint tenants cùng vợ hoặc chồng là công dân Úc, thường trú nhân Úc hoặc công dân New Zealand đủ điều kiện giữ visa này; danh sách đầy đủ nằm ở trang Key Concepts.

Mua nhà ở Úc như thế nào?

Ở Queensland, các bước chung là xác định nhóm cư trú và loại nhà phù hợp, để solicitor đọc hợp đồng trước khi ký, ký và trả tiền cọc theo điều kiện ghi trong hợp đồng, cung cấp giấy tờ khi agent, chủ đầu tư hay solicitor thuộc diện AML/CTF yêu cầu, rồi settlement và sang tên. Solicitor là người xử lý khoản thanh toán cuối và việc sang tên vào ngày settlement; chi tiết từng bước có trong bài quy trình mua nhà ở Úc.

Bước tiếp theo

Khi đã biết điều kiện của nhóm mình, bước tiếp theo là chọn loại nhà; bài những điều nên cân nhắc trước khi mua nhà ở Úc đi qua phần mục tiêu mua nhà.

Nextstar là đơn vị giới thiệu và tiếp thị các dự án nhà mới, có lợi ích thương mại khi bạn mua qua Nextstar. Trang dự án của Nextstar liệt kê các dự án nhà mới đang giới thiệu ở Queensland, kèm vị trí và loại nhà.

Explore Brisbane Property Projects

Nguồn tham khảo

• Foreign Investment in Australia, Residential real estate
• Foreign Investment in Australia, Residential land
• Foreign Investment in Australia, Key concepts
• Bộ Ngân khố Úc, Guidance Note 6: Residential land, phiên bản 5
• Bộ Ngân khố Úc, Guidance Note 2: Key concepts, phiên bản 5
• Bộ Ngân khố Úc, Guidance Note 15: Register of Foreign Ownership
• AUSTRAC, Notices to non-enrolled businesses
• AUSTRAC, Real estate designated services
• AUSTRAC, Information you need to provide when you buy a property
• Chính phủ Queensland, Contract of sale
• Chính phủ Queensland, Cooling-off period
• Chính phủ Queensland, Buying off the plan
• Chính phủ Queensland, Appointing a solicitor

Các điều kiện trong bài được đối chiếu với trang chính thức ngày 04/10/2026 và có thể thay đổi; bài cố ý không nêu con số phí, thuế, thời hạn hay mức trần giá trị.

This article is general information only and does not take into account your personal circumstances, financial situation or objectives. It is not legal, financial or taxation advice. You should obtain independent professional advice before making any property decision.

Đọc thêm

• FIRB là gì và ai cần xin phê duyệt
• Du học sinh mua nhà ở Úc
• Help to Buy: điều kiện và loại nhà được tính