Read this article in English →
Khi đứng trước bảng lô đất của một khu dân cư mới, phần lớn người mua nhìn vào hai thứ: giá và diện tích. Hai thứ đó quan trọng, nhưng chúng không cho biết lô đất ấy xây được mẫu nhà nào, có tốn thêm tiền làm nền hay không, và căn nhà sau này có nóng hay không.
Chọn lô đất xây nhà tại Úc nên xem bảy yếu tố: hướng lô theo hướng Bắc, chiều rộng mặt tiền, độ dốc, nguy cơ ngập, vị trí lô trong khu, hạ tầng dưới đất, và ràng buộc trong hồ sơ. Diện tích và giá là hai yếu tố nhìn ra ngay, nhưng không quyết định nhiều nhất.
1. Chọn lô đất xây nhà ở Úc khác gì so với ở Việt Nam
Điểm khác nhau lớn nhất là hướng nắng. Việt Nam nằm ở bắc bán cầu, Úc nằm ở nam bán cầu, nên đường đi của mặt trời lệch về hai phía ngược nhau. Một lời khuyên đúng ở Hà Nội có thể dẫn tới lựa chọn ngược ở Brisbane.
Ba khác biệt nữa cần biết trước:
- Đất bán theo khu dân cư quy hoạch (estate), không bán lẻ từng thửa. Cả khu có một bộ quy chuẩn chung về thiết kế, vật liệu và hàng rào, và bạn nhận lô sau khi hạ tầng hoàn thiện chứ không nhận ngay.
- Kích thước lô ràng buộc mẫu nhà. Builder có sẵn bộ mẫu, mỗi mẫu cần một chiều rộng tối thiểu. Chọn lô hẹp là tự loại bỏ một phần danh mục mẫu nhà.
- Nhiều thông tin về lô nằm trong hồ sơ giấy tờ chứ không nằm trên mặt đất — phần này thuộc việc của solicitor, mục 6.2 nói rõ hơn.
Nếu bạn chưa quen với cách một gói nhà và đất vận hành, nên đọc trước bài House & Land Package là gì — việc chọn lô là một bước nằm bên trong quy trình đó. Danh sách khu vực Nextstar Realty đang có sản phẩm nằm ở trang dự án.
2. Hướng lô đất: ở Úc hướng Bắc mới là hướng nắng
Ở Úc, khu vực sinh hoạt của căn nhà thường được bố trí quay về hướng Bắc. Trang Your Home của Chính phủ Úc giải thích: vì đường đi của mặt trời ở Úc nằm về phía Bắc, các phòng hướng Bắc nhận nắng lâu nhất trong ngày vào mùa đông và lại được mái đua che nắng vào mùa hè.
Cùng nguồn này khuyến nghị khi mua hoặc xây nhà mới:
- Đặt khu vực sinh hoạt ở phía Bắc của căn nhà.
- Hạn chế cửa kính hướng Tây, vì tường và cửa hướng Tây nhận bức xạ mạnh nhất vào thời điểm nóng nhất trong ngày.
- Đặt phòng phụ trợ như giặt, tắm, nhà xe về phía Nam hoặc Tây khi bố cục cho phép.
- Tránh phòng ngủ hướng Tây để giữ được sự dễ chịu khi ngủ.
Riêng với Queensland, cần thêm một lớp nữa. Your Home xếp nước Úc thành 8 vùng khí hậu và lưu ý rằng ở các vùng khí hậu nóng ẩm, trọng tâm của việc chọn hướng không phải đón nắng mà là đón gió mát và tạo bóng râm. Với khí hậu cận nhiệt của vùng Brisbane, điều này có nghĩa là ngoài chuyện hướng Bắc, bạn nên hỏi thêm: lô này có đón được gió không, hay bị dãy nhà phía trước chắn hết.
Việc cần làm khi đi xem lô: mở la bàn trên điện thoại, đặt về chế độ hướng Bắc thực (true north) chứ không phải Bắc từ, rồi đứng ở vị trí sân sau tương lai để xem mặt nào đón nắng.
3. Chiều rộng mặt tiền quyết định bạn được chọn mẫu nhà nào
Câu trả lời ngắn: khi chọn lô đất xây nhà, mặt tiền hẹp thì danh mục mẫu nhà hẹp theo.
Builder tại Úc bán nhà theo bộ mẫu có sẵn, mỗi mẫu được thiết kế cho một khoảng chiều rộng lô. Khoảng lùi bắt buộc hai bên hông cũng lấy đi một phần chiều rộng đó. Kết quả là hai lô cùng diện tích nhưng khác tỷ lệ dài rộng sẽ cho ra hai danh sách mẫu nhà khác nhau.
| Chiều rộng lô | Thường ảnh hưởng tới |
|---|---|
| Hẹp | Nhà xe một chỗ, bố trí phòng theo chiều sâu, ít cửa sổ ở hông |
| Trung bình | Nhà xe hai chỗ, bố trí linh hoạt hơn |
| Rộng | Mẫu một tầng trải ngang, sân bên hông rộng hơn |
Việc cần làm: trước khi chốt lô, hỏi builder cho xem danh sách mẫu nhà lắp vừa đúng lô đó, kèm bản vẽ đặt nhà lên lô. Đây là bước nhiều người bỏ qua rồi phát hiện mẫu mình thích không lắp vừa.
4. Độ dốc: yếu tố làm đội chi phí nhiều nhất mà ít người hỏi
Lô càng dốc thì phần chuẩn bị mặt bằng càng nhiều: đào, đắp, tường chắn, thoát nước. Đây là khoản chi phát sinh phổ biến nhất trong giai đoạn đầu của một hợp đồng xây dựng.
Chúng tôi không đưa con số ở đây, vì chi phí này do từng builder tính theo kết quả khảo sát địa hình và khảo sát đất của chính lô đó — không có mức chung để tham chiếu.
Việc cần làm khi đi xem lô:
- Đứng ở mép trước lô nhìn về mép sau, và ngược lại. Chênh cao nhìn thấy bằng mắt thường là dấu hiệu đáng hỏi kỹ.
- Hỏi xem lô đã có báo cáo khảo sát địa hình và phân loại đất chưa, và xin bản sao.
- Hỏi thẳng builder: với lô này, hạng mục chuẩn bị mặt bằng nào nằm ngoài báo giá tiêu chuẩn.
- Đi xem lô sau một trận mưa nếu có thể. Nước đọng ở đâu là thông tin không có trên bản vẽ nào.
Lô dốc không phải lô xấu. Nhiều lô dốc cho tầm nhìn tốt và giải pháp nhà chia tầng bậc rất đẹp. Vấn đề nằm ở chỗ biết trước để đưa vào ngân sách, thay vì biết sau khi đã cọc.
5. Kiểm tra nguy cơ ngập trước khi đặt cọc — công cụ miễn phí của Hội đồng
Với các lô nằm trong địa bàn Brisbane City Council, bạn có thể tự tra trước khi gặp bất kỳ ai.
Hội đồng thành phố Brisbane cung cấp Flood Awareness Map tại fam.brisbane.qld.gov.au, cho phép tra theo địa chỉ hoặc theo số lô và bản đồ thửa, hiển thị mức độ khả năng xảy ra của từng loại ngập cùng lịch sử ngập của khu vực.
Loại ngập cần chú ý nhất khi xem đất mới là overland flow — nước mưa chảy tràn trên mặt đất trước khi thoát vào cống hoặc suối. Theo Hội đồng, đây là loại ngập xảy ra thường xuyên nhất tại Brisbane và có thể diễn ra bất ngờ, không báo trước.
Nếu cần mức chi tiết hơn, Hội đồng có FloodWise Property Report — báo cáo kỹ thuật theo từng thửa, dành cho builder, kiến trúc sư và kỹ sư, tải được từ chính bản đồ nói trên.
Việc cần làm: tra bản đồ trước khi đi xem lô, và nếu lô nằm trong vùng có ghi nhận nguy cơ, đưa bản báo cáo cho builder và cho solicitor của bạn xem trước khi ký bất cứ giấy tờ nào.
Nếu bạn mua một lô trong khu có body corporate thì cần biết tiền sử ngập lụt không buộc phải nằm trong disclosure statement mà người bán đưa trước khi ký.
6. Vị trí lô trong khu và những ràng buộc không nhìn thấy bằng mắt
Hai yếu tố cuối cùng nằm ở chỗ lô đất đứng ở đâu trong khu, và những gì được ghi trong hồ sơ của nó.
6.1. Lô góc, lô cuối đường cụt, lô sát công viên
Cùng một khu, vị trí lô tạo ra khác biệt trong sinh hoạt hằng ngày.
| Kiểu lô | Điểm thường được xem là lợi | Điểm nên cân nhắc |
|---|---|---|
| Lô góc | Hai mặt thoáng, nhiều ánh sáng, lối vào linh hoạt | Hàng rào dài hơn, khoảng lùi áp cho hai mặt, tiếng ồn từ hai phía |
| Lô cuối đường cụt | Ít xe qua lại, an toàn hơn cho trẻ nhỏ | Hình dạng lô đôi khi không vuông vức, phần đất hữu dụng hẹp lại |
| Lô sát công viên | Nhìn ra khoảng xanh, phía sau không có nhà kề | Sinh hoạt công cộng gần nhà, cần xem giờ hoạt động của khu vui chơi |
| Lô giữa dãy | Giá thường mềm hơn, chắn gió tốt | Ít mặt thoáng, phụ thuộc bố cục nhà hai bên |
Việc cần làm: tới khu đất vào hai thời điểm khác nhau trong ngày và một lần vào cuối tuần. Lượng xe, tiếng ồn và hướng nắng buổi chiều là những thứ khó hình dung qua bản vẽ, phải có mặt ở đó mới cảm nhận được.
6.2. Những gì nằm dưới mặt đất và trên ranh giới lô
Phần này bắt đầu chạm vào hồ sơ pháp lý, nên chúng tôi nêu tên vấn đề và dừng đúng ở đó.
Một lô đất có thể đi kèm các ràng buộc không nhìn thấy bằng mắt: dải đất dành cho hạ tầng chạy qua lô, các quy định về thiết kế áp cho toàn khu, hoặc ghi chú riêng trong hồ sơ thửa đất. Những ràng buộc này ảnh hưởng trực tiếp tới chỗ bạn được phép đặt căn nhà và những gì được phép xây thêm sau này.
Việc đọc và giải thích các nội dung này thuộc chuyên môn của solicitor hoặc conveyancer được cấp phép. Nextstar Realty là agency bất động sản, không diễn giải hợp đồng và hồ sơ pháp lý thay cho luật sư của bạn.
Việc cần làm: yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ hồ sơ của lô, chuyển toàn bộ cho solicitor của bạn, và hỏi họ đúng một câu: với hồ sơ này, có ràng buộc nào ảnh hưởng tới vị trí đặt nhà hoặc kế hoạch mở rộng sau này không.
Việc chọn lô nằm ở giai đoạn giữa của cả hành trình mua nhà. Các bước phía trước và phía sau được mô tả trong bài quy trình mua nhà tại Úc.
7. Hiểu lầm phổ biến khi chọn lô đất xây nhà
Hiểu lầm: lô lớn hơn thì xây được nhà lớn hơn.
Thực tế: diện tích là một yếu tố, nhưng chiều rộng mặt tiền và các khoảng lùi bắt buộc mới quyết định phần đất thực sự đặt được nhà. Một lô sâu và hẹp có thể xây được ít hơn một lô nhỏ hơn nhưng vuông vức.
Hiểu lầm: hướng nhà ở Úc cũng chọn như ở Việt Nam.
Thực tế: Úc nằm ở nam bán cầu, hướng nhận nắng là hướng Bắc. Nhiều khách hàng vẫn quan tâm tới phong thủy khi chọn hướng, và đó là lựa chọn cá nhân — điều chúng tôi bổ sung là dữ kiện về đường đi của mặt trời để bạn cân nhắc cả hai.
Hiểu lầm: giá lô đã bao gồm toàn bộ chi phí để bắt đầu xây.
Thực tế: các hạng mục chuẩn bị mặt bằng tuỳ theo địa hình và loại đất của từng lô, và không phải hạng mục nào cũng nằm trong báo giá tiêu chuẩn. Nên hỏi rõ trước khi cọc.
Hiểu lầm: đất trong khu quy hoạch mới thì không cần lo ngập.
Thực tế: overland flow là loại ngập phổ biến nhất tại Brisbane theo chính Hội đồng thành phố, và nó liên quan tới địa hình cục bộ. Việc tra bản đồ của Hội đồng mất vài phút và nên làm.
8. Câu hỏi thường gặp về chọn lô đất xây nhà
Nên chọn lô đất hướng nào tại Úc?
Theo hướng dẫn của Your Home thuộc Chính phủ Úc, khu vực sinh hoạt nên hướng Bắc để nhận nắng mùa đông và được mái đua che vào mùa hè, đồng thời hạn chế kính hướng Tây. Với khí hậu nóng ẩm, việc đón gió mát và tạo bóng râm được ưu tiên hơn việc đón nắng.
Đất dốc có xây nhà được không?
Được, nhiều lô dốc cho tầm nhìn tốt và giải pháp nhà chia tầng. Điều cần làm là biết trước khối lượng chuẩn bị mặt bằng để đưa vào ngân sách, thông qua báo cáo khảo sát địa hình và trao đổi với builder.
Lô đất bao nhiêu mét mặt tiền là đủ?
Không có một con số áp cho tất cả, vì mỗi builder có bộ mẫu nhà với yêu cầu chiều rộng khác nhau. Cách xác định thực tế là chọn mẫu nhà mình muốn trước, rồi hỏi builder mẫu đó cần chiều rộng lô tối thiểu bao nhiêu.
Làm sao biết lô đất có nguy cơ ngập không?
Với các lô trong địa bàn Brisbane City Council, tra Flood Awareness Map của Hội đồng theo địa chỉ hoặc số lô. Nếu cần chi tiết kỹ thuật, tải thêm FloodWise Property Report từ chính công cụ đó.
Kết luận
Chọn lô đất xây nhà là quyết định khó đảo ngược nhất trong cả quá trình — mẫu nhà còn đổi được, lô đất thì không. Các yếu tố trong bài đều kiểm được trước khi đặt cọc, phần lớn bằng một buổi đi thực địa và vài câu hỏi đúng chỗ.
Nếu bạn đang chọn lô trong một khu nhà và đất tại Brisbane và muốn có người đi cùng buổi xem đất, hãy xem các khu nhà và đất Nextstar Realty đang phân phối.
Nguồn tham khảo
- Your Home — Orientation, Chính phủ Úc
- Your Home — Design for climate, Chính phủ Úc
- Flood Awareness Map, Hội đồng thành phố Brisbane
- FloodWise Property Report, Hội đồng thành phố Brisbane
Đọc thêm
- sau khi chọn được lô, quy trình xây nhà tại Úc đi qua 7 giai đoạn
- đánh giá suburb ở Brisbane trước khi chốt lô đất
- thuế trước bạ QLD tính trên giá trị đất trống
- Tra cứu nhà thầu QBCC: 5 sổ đăng ký cần xem trước khi ký
- Xây nhà ở Queensland: 6 việc riêng của bang
Thông tin trong bài mang tính tham khảo tại thời điểm cập nhật và không phải lời khuyên pháp lý, kỹ thuật hay tài chính. Nội dung liên quan tới hồ sơ, hợp đồng và ràng buộc pháp lý của thửa đất thuộc chuyên môn của solicitor hoặc conveyancer được cấp phép; nội dung kết cấu và nền móng thuộc chuyên môn của kỹ sư và builder.
This article is general information only and does not take into account your personal circumstances, financial situation or objectives. It is not legal, financial or taxation advice. You should obtain independent professional advice before making any property decision.
