Read this article in English →
Thuế người nước ngoài mua nhà Úc là phần chi phí bị tính thiếu nhiều nhất trong ngân sách mua nhà mới tại Queensland. Phần lớn người mua chỉ chuẩn bị cho khoản phí ở cấp liên bang, rồi đến lúc luật sư gửi bảng tính mới biết bang Queensland còn thu thêm hai khoản riêng: phụ phí thuế trước bạ dành cho người mua nước ngoài (AFAD) và phụ phí land tax hằng năm.
Ba khoản đó do các cơ quan khác nhau quản lý và dựa trên ba định nghĩa “người nước ngoài” khác nhau. Bạn có thể thuộc diện nộp khoản này nhưng không thuộc diện nộp khoản kia — đây là chỗ làm ngân sách lệch hàng chục nghìn đô. Bài viết trình bày quy định của Queensland, nơi Nextstar Realty hoạt động ở mảng nhà mới và house & land, với mỗi con số kèm nguồn và ngày cập nhật của trang nguồn.
Tóm gọn: thuế người nước ngoài mua nhà Úc ở Queensland gồm ba lớp tách biệt — phí đơn xin phê duyệt đầu tư nước ngoài ở cấp liên bang, AFAD 8% cộng thêm vào thuế trước bạ của bang (áp cho nghĩa vụ phát sinh từ 01/07/2024), và phụ phí land tax 3% mỗi năm nếu bạn thuộc diện absentee. Ngưỡng land tax của absentee là 350.000 AUD, thấp hơn hẳn ngưỡng 600.000 AUD của cá nhân là công dân hoặc thường trú nhân.
Thuế người nước ngoài mua nhà Úc gồm những khoản nào?
Ba khoản tách biệt, ba cơ quan, ba thời điểm phát sinh. Trộn chúng vào nhau là lỗi phổ biến nhất khi lập ngân sách.
- Phí đơn xin phê duyệt đầu tư nước ngoài (liên bang). Nộp một lần, trước khi mua, theo giá trị bất động sản. Đây là khoản riêng, không nằm trong phạm vi bài này; mức phí từng khung giá xem ở bài bảng phí FIRB năm tài khóa 2026-2027 và phí bỏ trống hằng năm.
- AFAD — additional foreign acquirer duty (Queensland). Nộp một lần, cộng vào thuế trước bạ của giao dịch, do QRO thu.
- Land tax và phụ phí land tax (Queensland). Nộp hằng năm nếu tổng giá trị đất chịu thuế đạt ngưỡng, tính theo tình trạng sở hữu lúc 0 giờ ngày 30/06.
Về khoản liên bang, cần nói rõ: việc phê duyệt hay không do cơ quan liên bang quyết định theo từng hồ sơ — nộp phí không đồng nghĩa với được chấp thuận. Khi mua hoặc bán đất ở còn nghĩa vụ khai vào Register of Foreign Ownership of Australian Assets (nguồn: foreigninvestment.gov.au — Residential land — cập nhật 01/07/2026). Bài này chỉ trình bày Queensland; các bang khác có phụ phí riêng với mức và điều kiện khác.
AFAD: phụ phí 8% của Queensland cho người mua nước ngoài
AFAD là khoản duty tăng thêm 8% áp cho các giao dịch đã chịu transfer duty, landholder duty hoặc corporate trustee duty (nguồn: QRO — Assessing and calculating AFAD — cập nhật 31/07/2026). Mức 8% áp dụng từ 01/07/2024, tăng từ 7% theo Ngân sách bang Queensland 2024-25 (nguồn: QRO — 2024-25 State Budget changes — công bố 20/06/2024).
AFAD chỉ phát sinh khi cả ba điều kiện đồng thời đúng: bạn là acquirer trong giao dịch và là foreign person; giao dịch liên quan tới AFAD residential land; nghĩa vụ thuế phát sinh từ 01/10/2016 trở đi (nguồn: QRO — AFAD residential land — cập nhật 01/07/2025).
8% tính trên cái gì, và trên loại đất nào
AFAD là 8% của dutiable value phần AFAD residential land thuộc lợi ích của người mua nước ngoài, không phải 8% của số transfer duty. QRO nêu rõ dutiable value dùng giá mua đã bao gồm GST và bao gồm giá trị chattels trong cùng giao dịch. AFAD áp cho cả mục đích đầu tư và mục đích để ở, không phân biệt.
AFAD residential land là đất ở Queensland đang được hoặc sẽ được dùng toàn bộ hay chủ yếu cho mục đích ở: nhà và căn hộ kèm chattels, đất trống sẽ xây nhà, đất phát triển nhà ở và nhà cải tạo hoặc mở rộng để ở. Đất dùng cho khách sạn và motel không thuộc nhóm này; retirement village và student accommodation xét theo từng hồ sơ. Định nghĩa gốc ở mục 232 Chương 4 Duties Act 2001.
Với house and land package tách thành hợp đồng đất và hợp đồng xây, cấu phần nào vào dutiable value phải do QRO hoặc luật sư của bạn xác định theo bộ hợp đồng cụ thể.
Có PR sau khi ký hợp đồng cũng không xóa được AFAD
Nghĩa vụ duty được xác định tại thời điểm phát sinh, tức ngày lập hợp đồng. QRO nêu ví dụ trực tiếp: một cá nhân nước ngoài ký hợp đồng mua AFAD residential land, tới ngày settlement đã có thường trú và dự định vào ở — AFAD vẫn áp. Nếu lộ trình visa của bạn gần mốc được cấp thường trú, thời điểm ký hợp đồng là chi tiết cần trao đổi trước với luật sư và đại diện di trú được cấp phép.
“Người nước ngoài” theo FIRB, theo AFAD và theo land tax không giống nhau
Ba chế độ dùng ba phép thử khác nhau, và đây là nguyên nhân của phần lớn tính toán sai.
| Chế độ | Phép thử | Visa tạm trú (482, 500) sống ở Brisbane | Thường trú nhân sống ở nước ngoài |
|---|---|---|---|
| Phê duyệt đầu tư nước ngoài (liên bang) | Không “ordinarily resident”: phải có mặt tại Úc từ 200 ngày trở lên trong 12 tháng trước đó và sự hiện diện không bị giới hạn | Là foreign investor | Có thể vẫn là ordinarily resident nếu trước khi rời Úc không bị giới hạn hiện diện |
| AFAD (QLD, Duties Act 2001) | Foreign individual = không phải công dân Úc và không phải thường trú nhân; không có phép thử số ngày | Thuộc diện AFAD | Không thuộc diện AFAD |
| Land tax absentee (QLD, Land Tax Act 2010) | Phải đủ cả ba: cá nhân nước ngoài, không giữ permanent visa, không thường sống ở Úc | Không phải absentee nếu thực sự thường sống ở Úc | Không phải absentee |
Nguồn: foreigninvestment.gov.au — Key concepts (cập nhật 12/12/2025); QRO — Types of foreign persons for AFAD (cập nhật 27/09/2024); QRO — Land tax rates for absentees (cập nhật 23/12/2024).
Hệ quả cụ thể: người giữ visa 482 hoặc visa du học sống ở Brisbane thuộc diện AFAD, nhưng nếu thực sự thường sống ở Úc thì không phải absentee, nên được áp ngưỡng land tax 600.000 AUD thay vì 350.000 AUD. Chi tiết cho nhóm visa du học nằm ở bài du học sinh mua nhà ở Úc và loại bất động sản được phép mua.
Người đã nộp hồ sơ xin thường trú nhưng chưa được cấp permanent visa vẫn là foreign individual cho AFAD, vì phép thử dựa vào loại visa đang giữ. Ngoại lệ duy nhất trong nhóm chờ xét là specified foreign retiree — người nộp visa 103 hoặc 143 từ 08/05/2018 mà substantive visa cuối là visa nghỉ hưu 405 hoặc 410.
Còn một phép thử thứ tư: “foreign resident for tax purposes” của ATO, dùng cho thuế thu nhập và thuế lãi vốn. ATO nói thẳng rằng định nghĩa foreign person là phức tạp và có thể áp dụng theo cách không hiển nhiên (nguồn: ATO — Are you a foreign person buying property in Australia? — cập nhật 13/05/2026), nên việc xác định tình trạng cư trú thuế thuộc phạm vi tax agent có đăng ký.
Land tax surcharge 3%: khoản thuế người nước ngoài mua nhà Úc dễ bỏ sót nhất
AFAD nộp một lần, land tax lặp lại mỗi năm và tính trên tổng taxable value của toàn bộ đất freehold bạn sở hữu lúc 0 giờ ngày 30/06. Taxable value không phải giá bạn mua: đó là giá trị thấp hơn giữa statutory land value theo Land Valuation Act 2010 và averaged value của lô đất (nguồn: QRO — Taxable value of land explained — cập nhật 24/07/2025), nên phần giá trị công trình của nhà mới không nằm trong con số này.
Ngưỡng của absentee thấp hơn ngưỡng của cá nhân thường trú
Cá nhân là công dân Úc, người giữ permanent visa hoặc người thường sống ở Úc chỉ chịu land tax khi tổng taxable value từ 600.000 AUD (nguồn: QRO — Land tax rates for individuals — cập nhật 23/07/2024). Absentee chịu land tax từ mốc 350.000 AUD, cộng absentee surcharge 3% theo công thức (taxable value − 350.000) × 3%; bậc đầu của biểu absentee là 1.450 AUD cộng 1,7 cent cho mỗi 1 AUD vượt 350.000 AUD (nguồn: QRO — Land tax rates for absentees — cập nhật 23/12/2024).
Ví dụ do QRO đưa ra: taxable value 400.000 AUD thì thuế là 1.450 + 1,7 cent × 50.000 = 2.300 AUD, cộng surcharge 3% × 50.000 = 1.500 AUD, tổng 3.800 AUD một năm. Cùng lô đất đó, một cá nhân thuộc nhóm ngưỡng 600.000 AUD không phát sinh land tax.
Hai điểm nữa dễ bỏ sót: absentee không được xin home exemption lẫn primary production exemption; và nếu tổng taxable value đất vượt 350.000 AUD, bạn phải thông báo cho QRO trong 1 tháng kể từ ngày chuyển ra nước ngoài, bằng Form LT16.
Foreign company và trustee của foreign trust cũng chịu land tax từ mốc 350.000 AUD, cộng foreign surcharge 3% theo cùng công thức (nguồn: QRO — Land tax rates for foreign companies and trusts — cập nhật 05/05/2026). Mua qua công ty hay qua trust vì vậy ảnh hưởng tới cả ngưỡng, cả surcharge, cả nghĩa vụ AFAD. Nextstar Realty không tư vấn cấu trúc sở hữu; đây là nội dung cần đưa cho luật sư và tax agent có đăng ký trước khi ký giấy tờ.
Ví dụ tính thuế người nước ngoài mua nhà Úc cho căn 700.000 AUD
Giả định: một căn nhà mới hoàn thiện ở Queensland, một hợp đồng, dutiable value 700.000 AUD, người mua là foreign individual nắm 100% lợi ích, hợp đồng xác lập từ 01/08/2026 nên không thuộc nhóm home concession.
| Cấu phần | Cách tính | Số tiền |
|---|---|---|
| Transfer duty theo biểu chuẩn (QLD) | 17.325 AUD cho 540.000 AUD đầu, cộng 4,50 AUD mỗi 100 AUD của 160.000 AUD còn lại | 24.525 AUD |
| AFAD 8% (QLD, từ 01/07/2024) | 700.000 × 8% | 56.000 AUD |
| Tổng duty nộp cho bang, một lần | 24.525 + 56.000 | 80.525 AUD |
| Phí đơn xin phê duyệt đầu tư nước ngoài (liên bang) | Theo khung giá trị, chỉ số hóa hằng năm vào 01/07 | Khoản riêng — xem bài về phí FIRB |
| Land tax và phụ phí (QLD) | Hằng năm, theo taxable value của đất và tình trạng absentee | Phụ thuộc định giá của Valuer-General |
Biểu transfer duty dùng ở trên là biểu hiện hành của Queensland (nguồn: QRO — Transfer duty rates — cập nhật 25/06/2026). Để thấy khoảng cách: cùng căn nhà mới 700.000 AUD đó, một người mua nhà lần đầu là công dân Úc hoặc thường trú nhân với hợp đồng ký từ 01/05/2025 có thể xin first home (new home) concession — QRO mô tả đây là ưu đãi toàn phần đưa duty về 0, không có mức giá trần cho phần nhà cùng đất ở gắn với nhà (nguồn: QRO — First home (new home) concession — cập nhật 31/07/2026) — và cũng không chịu AFAD. Chênh lệch trên cùng một căn nhà là 80.525 AUD.
Điều kiện quốc tịch và thường trú cho nhóm home concession được xác nhận trong Ngân sách bang Queensland 2026-27 công bố 23/06/2026, áp cho giao dịch xác lập từ 01/08/2026. Cách tính phần ưu đãi này nằm ở bài thuế trước bạ QLD cho người mua nhà đầu tiên, còn khoản trợ cấp tách biệt ở bài điều kiện first home owner grant QLD. Số chính xác cho hồ sơ của bạn do QRO xác định theo dutiable value và ngày xác lập giao dịch.
Trường hợp nào được miễn AFAD hoặc xin ex gratia relief?
Có, nhưng phạm vi hẹp, và không có diện miễn chung cho cá nhân giữ visa tạm trú mua nhà để ở.
- Specified foreign retiree. Người giữ visa nghỉ hưu 405 hoặc 410, hoặc người nộp visa 103 hay 143 từ 08/05/2018 mà substantive visa cuối là 405 hoặc 410, có thể được miễn AFAD cho principal place of residence mua từ 01/01/2023. Để giữ trọn quyền lợi, không được bán, cho thuê hoặc trao quyền chiếm hữu độc quyền toàn bộ tài sản trước khi vào ở hoặc trong 1 năm kể từ khi vào ở.
- Nhà phát triển đất ở, giao dịch từ 15/12/2025. Doanh nghiệp nước ngoài có cơ sở tại Úc mà hoạt động thương mại làm tăng nguồn cung nhà ở tại Queensland có thể được miễn AFAD nếu đáp ứng public ruling GEN012. Có pre-approval (QRO nêu 30 ngày làm việc) và exemption approval (60 ngày làm việc); khi có notifiable event phải thông báo trong 28 ngày.
- Giao dịch trước 15/12/2025. QRO có thể xét ex gratia relief theo public ruling DA000.15 cho công ty hoặc trust nước ngoài có cơ sở tại Úc, khi phần phát triển làm tăng nguồn cung nhà ở và chủ yếu là nhà ở.
Với land tax foreign surcharge, mốc phân chia là 30/06/2026: nghĩa vụ trước mốc đó có thể xin ex gratia relief nếu đóng góp đáng kể cho kinh tế và cộng đồng Queensland; từ 30/06/2026 cơ chế là exemption, dành cho đơn vị đóng góp đáng kể hoặc large developer cho đất ở (nguồn: QRO — Exemption or ex gratia relief from AFAD). Hồ sơ có được chấp thuận hay không do Commissioner of State Revenue quyết định theo từng trường hợp.
Đồng sở hữu: khi chỉ một người trong hai là người nước ngoài
Tình huống rất phổ biến với gia đình Việt: một người đã có thường trú, người kia còn visa tạm trú. QRO đưa ví dụ trực tiếp: hai người mua một căn nhà để ở, người đủ điều kiện nắm 75% được hưởng ưu đãi cho phần của mình, còn phần 25% của người không phải công dân, thường trú nhân hay specified foreign retiree bị tính transfer duty theo biểu chuẩn và cộng AFAD.
Với land tax, mỗi chủ sở hữu được đánh giá trên phần lợi ích của mình trong đất đồng sở hữu, cộng toàn bộ đất khác người đó đang nắm. Chọn tỷ lệ đứng tên và ai đứng tên là quyết định pháp lý và thuế, cần luật sư cùng tax agent có đăng ký xem trước khi ký; trình tự chung của giao dịch nằm ở bài quy trình mua nhà tại Úc gồm 7 bước.
Bảng tóm tắt ba khoản và mốc thời gian cần nhớ
| Khoản | Cấp | Mức hiện hành | Thời điểm |
|---|---|---|---|
| Phí đơn xin phê duyệt đầu tư nước ngoài | Liên bang | Theo khung giá trị, chỉ số hóa hằng năm vào 01/07 | Một lần, trước khi mua |
| Transfer duty | QLD — QRO | Biểu bậc thang; 540.000–1.000.000 AUD là 17.325 AUD cộng 4,50 AUD mỗi 100 AUD vượt 540.000 AUD | Một lần, theo ngày xác lập giao dịch |
| AFAD | QLD — QRO | 8% dutiable value phần lợi ích của người mua nước ngoài, từ 01/07/2024 | Một lần, cộng vào transfer duty |
| Land tax biểu absentee | QLD — QRO | Ngưỡng 350.000 AUD; bậc đầu 1.450 AUD cộng 1,7 cent mỗi 1 AUD vượt 350.000 AUD | Hằng năm, sở hữu lúc 0 giờ 30/06 |
| Absentee surcharge / foreign surcharge | QLD — QRO | 3% × (taxable value − 350.000 AUD) | Hằng năm, cộng vào land tax |
| Nhóm home concession của thuế trước bạ | QLD — QRO | Từ 01/08/2026 yêu cầu công dân Úc, thường trú nhân hoặc specified foreign retiree | Theo ngày xác lập giao dịch |
Những việc cần hỏi luật sư hoặc tax agent, không tự quyết
| Nội dung | Nên trao đổi với |
|---|---|
| Hợp đồng, tỷ lệ đứng tên, đăng ký quyền sở hữu | Luật sư (solicitor) — ở Queensland không có conveyancer độc lập được cấp licence như NSW hay VIC |
| Tình trạng cư trú thuế, land tax cho hồ sơ cụ thể, nghĩa vụ khi bán | Tax agent có đăng ký |
| Điều kiện vay cho người giữ visa tạm trú | Mortgage broker hoặc ngân hàng có licence |
| Lộ trình visa và thời điểm được cấp thường trú | Đại diện di trú được cấp phép |
Nextstar Realty hỗ trợ phần tìm hiểu sản phẩm nhà mới và house & land, so sánh dự án và kết nối bạn tới đúng chuyên môn ở các phần còn lại. Nếu có phát sinh hoa hồng giới thiệu khi chúng tôi kết nối bạn tới broker hoặc luật sư đối tác, khoản đó sẽ được công khai trước.
Câu hỏi thường gặp về thuế người nước ngoài mua nhà Úc
AFAD ở Queensland hiện là bao nhiêu phần trăm?
Mức hiện hành là 8%, áp cho nghĩa vụ phát sinh từ 01/07/2024, tăng từ mức 7% trước đó. Đây là 8% của dutiable value phần AFAD residential land thuộc lợi ích của người mua nước ngoài, không phải 8% của số transfer duty. Dutiable value dùng giá mua đã bao gồm GST và cả giá trị chattels trong cùng giao dịch.
Giữ visa 482 hoặc visa du học thì có phải nộp AFAD không?
Có. Theo định nghĩa của Queensland, foreign individual là người không phải công dân Úc và không phải thường trú nhân, không xét việc bạn đã sống ở Úc bao lâu. Tuy nhiên cùng người đó có thể không phải absentee cho land tax, vì diện absentee đòi hỏi đồng thời không giữ permanent visa và không thường sống ở Úc. Tình trạng absentee do Commissioner of State Revenue xác định theo hoàn cảnh cụ thể.
Ký hợp đồng khi còn visa tạm trú, tới settlement mới có PR thì có được giảm không?
Không. QRO nêu rõ nghĩa vụ duty được xác định tại thời điểm phát sinh, tức ngày lập hợp đồng, nên AFAD vẫn áp dù tình trạng cư trú thay đổi sau đó và dù bạn dự định vào ở. Vì vậy thời điểm ký hợp đồng là chi tiết nên trao đổi trước với luật sư và đại diện di trú được cấp phép, thay vì xử lý sau khi đã ký.
Giá trị đất dưới 350.000 AUD thì người nước ngoài có phải nộp land tax ở Queensland không?
Với diện absentee, ngưỡng chịu land tax là tổng taxable value từ 350.000 AUD trở lên, và ngưỡng tính trên tổng toàn bộ đất bạn sở hữu ở Queensland, không phải từng lô riêng lẻ. Taxable value cũng không phải giá mua: đó là giá trị thấp hơn giữa statutory land value và averaged value theo định giá hằng năm của Valuer-General.
Bước tiếp theo
Thứ tự lập ngân sách: xác định mình thuộc diện nào theo từng chế độ, tính transfer duty theo biểu chuẩn, cộng AFAD 8%, cộng phí liên bang và dự trù land tax hằng năm — rồi đưa toàn bộ con số cho luật sư và tax agent kiểm tra theo hồ sơ thật. Bối cảnh thị trường nằm ở bài thị trường nhà đất Brisbane 2026 và bài những điều người Việt nên cân nhắc khi mua nhà ở Úc.
Explore Brisbane Property Projects
Nguồn tham khảo
- QRO — Assessing and calculating additional foreign acquirer duty (cập nhật 31/07/2026)
- QRO — Types of foreign persons for AFAD (cập nhật 27/09/2024)
- QRO — Land tax threshold and rates for absentees (cập nhật 23/12/2024)
- QRO — Land tax rates for foreign companies and trusts (cập nhật 05/05/2026)
- QRO — Transfer duty rates (cập nhật 25/06/2026)
- Duties Act 2001 (Qld), Chương 4 — Additional foreign acquirer duty
- foreigninvestment.gov.au — Key concepts (cập nhật 12/12/2025)
- ATO — Are you a foreign person buying property in Australia? (cập nhật 13/05/2026)
Các thuế suất, ngưỡng và mốc thời gian trong bài được đối chiếu với nguồn công khai của cơ quan nhà nước Úc vào ngày 13/08/2026. Quy định có thể thay đổi sau ngày này và mỗi hồ sơ có tình tiết riêng, nên hãy kiểm tra lại với QRO, luật sư hoặc tax agent có đăng ký trước khi ra quyết định.
This article is general information only and does not take into account your personal circumstances, financial situation or objectives. It is not legal, financial or taxation advice. You should obtain independent professional advice before making any property decision.
