Read this article in English →
Câu hỏi du học sinh mua nhà ở Úc được hay không xuất hiện rất thường xuyên trong cộng đồng người Việt, và phần lớn nội dung tiếng Việt đang lưu hành trả lời bằng số liệu đã cũ. Có một mốc thời gian quan trọng đã thay đổi hơn hai năm mà nhiều bài viết chưa cập nhật. Bài này trình bày quy định đang áp dụng, theo nguồn công khai của cơ quan nhà nước Úc.
Người giữ visa du học được xem là người nước ngoài theo quy định đầu tư của Úc. Nhóm này vẫn có thể xin phê duyệt để mua nhà mới, bất động sản mua theo bản vẽ hoặc đất ở trống. Nhà đã qua sử dụng nằm ngoài phạm vi được mua trong giai đoạn từ 01/04/2025 đến 30/06/2029, trừ một số ngoại lệ giới hạn.
Du học sinh có được mua nhà ở Úc không?
Được, trong phạm vi giới hạn và sau khi được phê duyệt. Nói cách khác, du học sinh mua nhà ở Úc là việc làm được, nhưng không phải loại bất động sản nào cũng nằm trong phạm vi cho phép.
Theo quy định đầu tư nước ngoài của Úc, người giữ visa tạm trú — bao gồm visa du học — được xếp vào nhóm người nước ngoài (foreign person). Nhóm này nằm trong phạm vi cần xin phê duyệt trước khi mua bất động sản nhà ở, và bị giới hạn về loại bất động sản được mua.
Điều đó có nghĩa là câu trả lời không đơn thuần là “được” hay “không được”, mà phụ thuộc vào loại bất động sản bạn nhắm tới.
Hiểu lầm phổ biến và thực tế: lệnh cấm nhà đã qua sử dụng kéo dài tới 30/06/2029
Đây là điểm sai lệch lớn nhất trong các nội dung tiếng Việt đang lưu hành về chủ đề du học sinh mua nhà ở Úc.
❌ Hiểu lầm phổ biến
“Lệnh cấm người nước ngoài mua nhà đã qua sử dụng kéo dài tới 31/03/2027, nên đợi thêm một thời gian nữa là mua được.”✅ Thực tế
Mốc 31/03/2027 là mốc cũ. Chính phủ Úc đã gia hạn lệnh cấm. Quy định hiện hành: từ 01/04/2025 đến 30/06/2029, người nước ngoài — bao gồm người giữ visa tạm trú — nằm ngoài phạm vi được mua nhà đã qua sử dụng, trừ một số ngoại lệ giới hạn.
Nguồn: ATO — Types of property a foreign person can buy, cập nhật 13/05/2026. Trang này nêu rằng lệnh cấm áp dụng từ 01/04/2025 tới 30/06/2029 và chính phủ đã gia hạn lệnh cấm vốn dự kiến kết thúc ngày 31/03/2027, đồng thời phạm vi này bao gồm cả người giữ visa tạm trú mua nhà đã qua sử dụng để làm nơi cư trú chính.
Chênh lệch giữa hai mốc là hơn hai năm. Nếu bạn đang lên kế hoạch dựa trên mốc 2027, kế hoạch đó cần được tính lại.
Cùng nguồn trên cũng nêu rõ: người giữ visa tạm trú vẫn có thể nộp hồ sơ xin phê duyệt để mua đất trống hoặc nhà mới. Đây là phần thường bị bỏ sót khi nội dung khác tóm tắt quy định này.
Du học sinh mua được những loại bất động sản nào?
Khi du học sinh mua nhà ở Úc, phạm vi lựa chọn nằm trong danh sách loại bất động sản nhà ở mà người nước ngoài có thể mua theo ATO, gồm các nhóm dưới đây.
Nhà mới hoặc gần như mới
Là căn nhà sẽ được xây, đang được xây hoặc đã xây trên đất ở, thuộc một dự án nhà ở, và chưa từng có người ở quá 12 tháng tính tổng cộng. Nhóm này cũng bao gồm căn từng được chủ đầu tư bán nhưng giao dịch không hoàn tất.
Bất động sản mua theo bản vẽ (off-the-plan)
Là bất động sản được mua khi công trình chưa hoàn thiện, dựa trên bản vẽ và thông số kỹ thuật của chủ đầu tư.
Đất ở trống
Là đất chưa có công trình cố định đáng kể trên đó, có thể được sử dụng hợp pháp, và nhìn chung chưa từng có nhà đã qua sử dụng trên đó.
Vì sao house and land package thuộc nhóm được phép
Gói nhà và đất gồm một lô đất trống cộng một căn nhà sẽ được xây mới trên lô đất đó. Cả hai thành phần đều nằm trong danh sách ở trên, nên nhóm sản phẩm này nằm ngoài phạm vi lệnh cấm nhà đã qua sử dụng.
Đây là lý do house and land package là nhóm sản phẩm thường được người giữ visa tạm trú và phụ huynh ở Việt Nam tìm hiểu. Bạn có thể tham khảo house and land package tại Brisbane để hình dung nhóm sản phẩm này.
ℹ️ Ngoài các nhóm trên, quy định còn nêu một số trường hợp giới hạn khác, ví dụ nhà đã qua sử dụng mua để tái phát triển, hoặc trường hợp doanh nghiệp nước ngoài cần bố trí chỗ ở cho người lao động theo một số chương trình cụ thể. Các trường hợp này có điều kiện riêng và nằm ngoài phạm vi bài viết này.
Trước khi mua cần làm gì?
Trước khi du học sinh mua nhà ở Úc, có một nghĩa vụ bắt buộc phải hoàn tất. Người nước ngoài, bao gồm người giữ visa du học, cần được phê duyệt trước khi mua bất động sản nhà ở tại Úc, và nộp một khoản phí tính theo giá trị bất động sản.
Bài viết này không đi sâu vào cơ chế phê duyệt. Nội dung đó được trình bày riêng:
- Cơ quan nào phê duyệt, ai thuộc diện phải xin, quy trình ra sao → FIRB là gì và ai cần xin phê duyệt
- Mức phí theo từng khung giá trị bất động sản → bảng phí FIRB 2026–2027
Một điểm đáng lưu ý về phí: mức phí được chỉ số hóa mỗi năm vào ngày 01/7, nên con số bạn đọc được từ một bài viết cũ có thể không còn đúng. (Nguồn: ATO — Residential fees for a foreign person — cập nhật 01/07/2026)
Trình tự đầy đủ từ tìm hiểu tới nhận nhà được mô tả trong bài quy trình mua nhà tại Úc gồm 7 bước.
Mua nhà ở Queensland: những khoản riêng của bang
Khi du học sinh mua nhà ở Úc, ngoài phần liên bang ở trên thì mỗi bang còn có quy định thuế riêng. Nextstar Realty hoạt động tại Queensland nên phần dưới đây trình bày quy định của bang này.
| Khoản | Nội dung |
|---|---|
| Transfer duty (stamp duty) | Thuế bang áp cho giao dịch bất động sản, tính theo bậc thang trên giá trị |
| AFAD | Phụ phí dành cho người mua nước ngoài, mức hiện hành 8%, tính trên dutiable value của phần AFAD residential land thuộc lợi ích của người mua nước ngoài — không phải 8% của số transfer duty. Áp cho nghĩa vụ phát sinh từ 01/07/2024 |
(Nguồn: Queensland Revenue Office — Additional foreign acquirer duty — hiện hành tại 06/08/2026)
⚠️ Điểm vừa thay đổi — rất quan trọng với người giữ visa du học
Theo Queensland Revenue Office, với giao dịch được xác lập từ 01/08/2026, người xin bất kỳ ưu đãi nào trong nhóm home concession phải là công dân Úc, thường trú nhân hoặc specified foreign retiree.
Nghĩa là người giữ visa du học, hoặc visa tạm trú nói chung, nằm ngoài phạm vi các ưu đãi này đối với giao dịch từ 01/08/2026. Yêu cầu này không áp cho giao dịch xác lập trước mốc đó.
Có một điểm dễ đọc nhầm ở đây. Trang qld.gov.au vẫn nêu rằng không cần quốc tịch hay thường trú đối với các trường hợp MIỄN (exemption) thuế trước bạ. Nhưng miễn và ưu đãi (concession) là hai nhóm khác nhau, và điều kiện mới ở trên áp cho nhóm ưu đãi.
(Nguồn: qld.gov.au — Transfer duty concessions and exemptions — cập nhật 03/08/2026. Điều kiện về quốc tịch và thường trú áp từ 01/08/2026 theo các trang concession của Queensland Revenue Office, cập nhật 31/07/2026)
Cần phân biệt nhóm ưu đãi thuế trước bạ ở trên với first home owner grant QLD — khoản trợ cấp 30.000 AUD cho người mua nhà lần đầu. Đây là hai chương trình tách biệt, và grant cũng yêu cầu người nhận là công dân Úc hoặc thường trú nhân, nên người giữ visa du học không thuộc diện được xét.
Thêm một điểm nữa cần tách bạch: kể cả khi được hưởng ưu đãi, AFAD không vì thế mà được miễn. Queensland Revenue Office nêu rõ concession áp vào phần tính transfer duty, còn AFAD vẫn được tính trên dutiable value của AFAD residential land.
Điều kiện của từng ưu đãi cần được kiểm tra cho từng hồ sơ, và một số ưu đãi có yêu cầu về việc dọn vào ở trong khoảng thời gian nhất định.
Hai tình huống thường gặp
Chuyện du học sinh mua nhà ở Úc thường rơi vào một trong hai tình huống, và nhu cầu thông tin của hai nhóm này khác nhau khá nhiều.
Du học sinh tự đứng tên mua
Bạn được xếp vào nhóm người nước ngoài, cần được phê duyệt trước khi mua và bị giới hạn ở nhóm nhà mới, off-the-plan và đất trống. Tại Queensland, bạn thuộc phạm vi AFAD.
Với giao dịch xác lập từ 01/08/2026, bạn cũng nằm ngoài phạm vi các ưu đãi thuế trước bạ trong nhóm home concession. Khi lập ngân sách, đừng trừ khoản ưu đãi đó.
Về phần vay vốn: điều kiện cho vay đối với người giữ visa tạm trú khác nhau giữa các ngân hàng và thay đổi theo thời gian. Đây là nội dung thuộc phạm vi của mortgage broker hoặc ngân hàng, nên bạn cần trao đổi trực tiếp với họ thay vì dựa vào thông tin tổng hợp trên mạng.
Phụ huynh ở Việt Nam mua cho con đang du học
Nếu người đứng tên là người đang cư trú tại Việt Nam, người đó cũng thuộc nhóm người nước ngoài, với cùng phạm vi loại bất động sản được mua và cùng nghĩa vụ xin phê duyệt.
Cấu trúc đứng tên — một người, hai người, hay đồng sở hữu theo hình thức nào — có tác động tới cả nghĩa vụ phê duyệt lẫn cách tính phí, và thuộc phạm vi tư vấn của solicitor. Bạn nên trao đổi với họ trước khi chốt phương án đứng tên.
Những việc cần trao đổi với chuyên gia, không tự quyết
Trong hành trình du học sinh mua nhà ở Úc, có một nhóm nội dung nằm ngoài phạm vi tư vấn của một đơn vị môi giới bất động sản. Với những phần này, bạn cần làm việc với đúng chuyên môn.
| Nội dung | Nên trao đổi với |
|---|---|
| Điều khoản hợp đồng, đặt cọc, trình tự thanh toán pháp lý, đăng ký quyền sở hữu | Solicitor |
| Diễn giải nghĩa vụ thuế cá nhân, thuế lãi vốn, land tax cho hồ sơ cụ thể | Kế toán hoặc cố vấn thuế |
| Điều kiện vay, hạn mức, hồ sơ chứng minh thu nhập cho visa tạm trú | Mortgage broker hoặc ngân hàng |
| Lộ trình visa, khả năng chuyển đổi tình trạng cư trú | Đại diện di trú được cấp phép |
Nextstar Realty hỗ trợ phần tìm hiểu sản phẩm, so sánh dự án và kết nối bạn tới đúng chuyên môn ở các phần còn lại.
Câu hỏi thường gặp về du học sinh mua nhà ở Úc
Du học sinh có được mua nhà ở Úc không?
Được, trong phạm vi giới hạn. Người giữ visa du học được xếp vào nhóm người nước ngoài, cần được phê duyệt trước khi mua, và nằm trong phạm vi được mua nhà mới, bất động sản mua theo bản vẽ hoặc đất ở trống.
Visa 500 mua được loại bất động sản nào?
Theo quy định hiện hành, người giữ visa tạm trú có thể nộp hồ sơ xin phê duyệt để mua đất trống hoặc nhà mới. Nhà đã qua sử dụng nằm ngoài phạm vi được mua trong giai đoạn từ 01/04/2025 đến 30/06/2029, trừ một số ngoại lệ giới hạn.
Du học sinh mua nhà ở Úc có phải xin phê duyệt không?
Có. Người nước ngoài, bao gồm người giữ visa du học, cần được phê duyệt trước khi mua bất động sản nhà ở và nộp một khoản phí tính theo giá trị bất động sản. Mức phí được chỉ số hóa mỗi năm vào ngày 01/7.
Du học sinh có được hưởng ưu đãi thuế trước bạ của Queensland không?
Với giao dịch xác lập từ 01/08/2026, các ưu đãi trong nhóm home concession yêu cầu người mua là công dân Úc, thường trú nhân hoặc specified foreign retiree, nên người giữ visa du học nằm ngoài phạm vi. Yêu cầu này không áp cho giao dịch xác lập trước mốc đó.
Phụ huynh ở Việt Nam mua nhà cho con du học được không?
Người đứng tên đang cư trú tại Việt Nam cũng thuộc nhóm người nước ngoài, với cùng phạm vi loại bất động sản được mua và cùng nghĩa vụ xin phê duyệt. Cấu trúc đứng tên nên được solicitor tư vấn trước khi chốt.
Du học sinh mua nhà ở Queensland có phải nộp thêm thuế không?
Có. Ngoài transfer duty của bang, người mua nước ngoài tại Queensland chịu thêm phụ phí AFAD ở mức hiện hành 8%, tính trên dutiable value của phần AFAD residential land thuộc lợi ích của người mua nước ngoài, áp cho nghĩa vụ phát sinh từ 01/07/2024.
Bước tiếp theo cho du học sinh muốn mua nhà ở Úc
Điểm quan trọng nhất cần nhớ: lệnh cấm nhà đã qua sử dụng đối với người nước ngoài kéo dài tới 30/06/2029, không phải 31/03/2027 như nhiều nội dung cũ ghi. Với người giữ visa du học và phụ huynh ở Việt Nam, hướng khả thi nằm ở nhóm nhà mới, off-the-plan và đất trống — và ngân sách cần tính cả AFAD, không trừ các khoản ưu đãi thuộc nhóm home concession.
Nếu bạn muốn xem các lựa chọn thực tế thuộc nhóm này tại Brisbane, hãy tham khảo các dự án nhà mới tại Brisbane của Nextstar Realty rồi đặt lịch tư vấn cùng Nextstar Realty để được trao đổi theo tình huống của bạn.
Thông tin trong bài mang tính tham khảo chung, được tổng hợp từ nguồn công khai của cơ quan nhà nước Úc tại thời điểm cập nhật, và không thay thế tư vấn pháp lý, tài chính, thuế hay di trú cho trường hợp cá nhân. Quy định có thể thay đổi. Bạn nên trao đổi với solicitor, cố vấn thuế hoặc đại diện di trú được cấp phép trước khi ra quyết định.
Về Nextstar Realty
Nextstar Realty (Nextstar Investment Group Pty Ltd) là công ty bất động sản có licence tại Queensland, văn phòng ở Rocklea, Brisbane. Nextstar bán nhà mới xây ở Brisbane, QLD, gồm gói nhà và đất, nhà phố và căn hộ mới, và làm việc với khách bằng tiếng Việt lẫn tiếng Anh. Bài viết trên blog là thông tin chung, có dẫn nguồn cơ quan nhà nước. Nextstar không cung cấp tư vấn pháp lý, tài chính hay thuế. Bạn có thể xem các dự án đang mở bán hoặc đặt lịch tư vấn.
This article is general information only and does not take into account your personal circumstances, financial situation or objectives. It is not legal, financial or taxation advice. You should obtain independent professional advice before making any property decision.
Đọc thêm
- mua nhà ở Úc: những điều nên cân nhắc trước
- nhà đất tại Brisbane: thị trường và các vùng
- điều kiện quốc tịch để được ưu đãi thuế trước bạ QLD từ 01/08/2026
- cách AFAD và phụ phí land tax của Queensland cộng dồn
- trường trung học ở Brisbane, hồ sơ và cơ chế tuyển sinh
- hồ sơ các trường đại học ở Queensland và vị trí campus
- tuyến Metro M2 nối UQ, South Bank và QUT Kelvin Grove
- Mua nhà ở Úc có được định cư không? 6 điều cần hiểu đúng về nhà và visa
- Điều kiện mua nhà ở Úc
