Read this article in English →
Phí FIRB là lệ phí nộp đơn mà người nước ngoài trả khi xin phê duyệt đầu tư trước khi mua nhà ở Úc. Mức phí không tính theo phần trăm giá nhà mà theo bậc giá trị giao dịch, và được điều chỉnh mỗi năm vào ngày 1/7.
Ví dụ minh hoạ: một người mua đang sống ở Việt Nam tính tới một giao dịch nhà mới có giá trị giả định 700.000 AUD và muốn biết ngoài giá nhà còn khoản phí nào liên quan tới FIRB. Bảng phí chính thức trả lời được câu đó trong vài phút, nếu biết cách đọc.
Bài này trích bảng phí năm tài khoá 2026-27 cho nhà mới và đất trống từ Schedule of Fees của Chính phủ Úc, giải thích cách đọc bậc phí và nêu các khoản phí liên quan khác. Bài không tóm tắt điều kiện xin phê duyệt; phần đó nằm ở trang chính thức và trong bài FIRB là gì.
Tóm nhanh: theo Schedule of Fees phiên bản 8 (hiệu lực từ 01/07/2026), phí FIRB cho nhà mới hoặc đất trống là 4.600 AUD với giá trị dưới 75.000 AUD, 15.600 AUD với giá trị đến 1 triệu AUD và 31.300 AUD với giá trị đến 2 triệu AUD. Phí tính theo bậc, không theo phần trăm, và được điều chỉnh theo chỉ số giá tiêu dùng mỗi ngày 1/7.
Phí FIRB là gì và ai trả?
Người nước ngoài phải trả phí khi nộp hồ sơ xin phê duyệt một khoản đầu tư hoặc xin exemption certificate (giấy miễn trừ). Mức phí phụ thuộc vào giá trị và loại khoản đầu tư, và thời hạn xét duyệt theo luật chỉ bắt đầu tính khi đã thanh toán đúng mức phí. Đây là nội dung trên trang Fees của Chính phủ Úc (foreigninvestment.gov.au).
Với nhà ở, hồ sơ và phí được nộp qua dịch vụ trực tuyến của Cục Thuế Úc (ATO), không nộp qua Foreign Investment Portal của Bộ Ngân khố. Người không cần xin phê duyệt, ví dụ công dân Úc hay người có thường trú (PR), thì không phát sinh khoản phí này. Ai cần xin phê duyệt được giải thích trong bài FIRB là gì.
Bài này chỉ nói về phí nộp hồ sơ FIRB. Các khoản thuế khi mua nhà nên được trao đổi với tax agent đã đăng ký, theo phạm vi đăng ký của họ; bài này cố ý không nêu con số thuế nào vì Nextstar không cung cấp tư vấn thuế.
Bảng phí FIRB năm tài khoá 2026-27 cho nhà mới và đất trống
Bảng dưới trích từ Bảng 2 của Schedule of Fees, áp dụng cho đất ở không phải nhà đã qua sử dụng, tức nhà mới và đất trống. Theo trang chính thức, chính sách của Chính phủ Úc là hướng vốn đầu tư nước ngoài vào nhà ở mới.
| Giá trị giao dịch | Phí FIRB, nhà mới hoặc đất trống (2026-27) |
|---|---|
| Dưới 75.000 AUD | 4.600 AUD |
| Đến 1 triệu AUD | 15.600 AUD |
| Đến 2 triệu AUD | 31.300 AUD |
| Đến 3 triệu AUD | 62.600 AUD |
| Đến 4 triệu AUD | 93.900 AUD |
| Đến 5 triệu AUD | 125.200 AUD |
Nguồn: Schedule of Fees, phiên bản 8 (01/07/2026), Bộ Ngân khố Úc. Các bậc trên 5 triệu AUD có trong cùng tài liệu.
Bảng trên không áp dụng cho nhà đã qua sử dụng. Theo trang chính thức, người nước ngoài hiện về nguyên tắc bị cấm mua loại nhà này, trừ một số ngoại lệ hẹp (foreigninvestment.gov.au), nên bài không trích biểu phí đó.
Cách đọc bậc phí FIRB
Phí tính theo bậc giá trị giao dịch (consideration), không theo tỷ lệ phần trăm. Bạn xác định giá trị giao dịch rồi tìm bậc tương ứng trong bảng:
- Giá trị giao dịch 700.000 AUD: thuộc bậc “đến 1 triệu AUD”, phí 15.600 AUD
- Giá trị giao dịch 950.000 AUD: vẫn thuộc bậc “đến 1 triệu AUD”, phí 15.600 AUD
- Giá trị giao dịch 1,3 triệu AUD: thuộc bậc “đến 2 triệu AUD”, phí 31.300 AUD
Vì phí đi theo bậc, một giá trị chỉ nhỉnh hơn mốc 1 triệu AUD, ví dụ 1.010.000 AUD, đã thuộc bậc “đến 2 triệu AUD”.
Schedule of Fees cũng ghi rõ mức phí thực tế của một hồ sơ có thể khác bảng, vì có những quy tắc riêng tuỳ tình huống của từng giao dịch; các quy tắc này nằm trong Guidance Note 10. Vì vậy mức phí cho hồ sơ của bạn nên được kiểm tra lại trên trang chính thức lúc nộp, và hợp đồng nên được solicitor đọc và giải thích trước khi ký. Nextstar không cung cấp tư vấn pháp lý.
Phí FIRB được điều chỉnh mỗi năm như thế nào?
Phí được điều chỉnh vào ngày 1/7 hằng năm theo chỉ số giá tiêu dùng (All Groups CPI) do Cục Thống kê Úc (ABS) công bố, theo Guidance Note 10. Nếu phí tăng, mức mới áp dụng cho hồ sơ nhận từ ngày đầu tiên của năm tài khoá đó.
Điều này có nghĩa là bảng phí trong bài chỉ đúng cho năm tài khoá 2026-27, tức từ 01/07/2026 đến 30/06/2027. Nếu bạn nộp hồ sơ sau mốc đó, hãy xem Schedule of Fees phiên bản mới trên trang chính thức.
Các khoản phí khác liên quan tới FIRB
Ngoài phí nộp đơn, có ba điểm liên quan tới phí mà người mua nhà mới nên biết:
- Phí bỏ trống hằng năm (annual vacancy fee): theo trang chính thức, chủ sở hữu nước ngoài có thể phải trả phí này nếu căn nhà không có người ở, và cũng không thực sự sẵn sàng cho thuê, đủ thời gian theo quy định trong năm. Theo Guidance Note 10, ATO thông báo số phí sau khi chủ nhà nộp tờ khai.
- Tờ khai phí bỏ trống (vacancy fee return): Guidance Note 10 nêu chủ sở hữu nước ngoài phải nộp tờ khai này cho ATO mỗi năm; nếu không nộp đúng hạn, chủ nhà sẽ phải trả phí bỏ trống kể cả khi căn nhà đã có người ở đủ thời gian trong năm. Hạn nộp và cách nộp nằm ở trang Vacancy fee for foreign owners của ATO.
- Mua chung dạng joint tenants: theo Guidance Note 10, khi hai người trở lên cùng mua dạng joint tenants (đồng sở hữu không chia phần), thường chỉ phải trả một khoản phí cho giao dịch đó. Hình thức đứng tên nên được solicitor tư vấn.
Bảng tóm tắt phí FIRB 2026-27
| Khoản | Áp dụng khi | Mức phí | Nguồn |
|---|---|---|---|
| Phí nộp đơn, nhà mới hoặc đất trống | Người cần xin phê duyệt mua nhà mới, đất trống | Theo bậc, từ 4.600 AUD | Schedule of Fees v8, Bảng 2 |
| Phí bỏ trống hằng năm | Nhà không có người ở và không sẵn sàng cho thuê đủ thời gian | ATO thông báo sau khi nộp tờ khai | Guidance Note 10, Residential land |
| Mua chung joint tenants | Hai người trở lên cùng mua dạng joint tenants | Thường chỉ một khoản phí | Guidance Note 10 |
| Điều chỉnh phí | Mỗi ngày 1/7 | Theo CPI của ABS | Guidance Note 10 |
Câu hỏi thường gặp
Phí FIRB năm 2026-27 là bao nhiêu?
Schedule of Fees phiên bản 8 ghi phí cho nhà mới hoặc đất trống là 4.600 AUD với giá trị dưới 75.000 AUD, 15.600 AUD với giá trị đến 1 triệu AUD, 31.300 AUD với giá trị đến 2 triệu AUD và 62.600 AUD với giá trị đến 3 triệu AUD. Mức phí thực tế của từng hồ sơ có thể khác do các quy tắc riêng, nên hãy kiểm tra lại trên trang chính thức lúc nộp.
Phí FIRB có được hoàn lại nếu hồ sơ không được duyệt không?
Theo Guidance Note 10, việc miễn hoặc giảm phí thường khó được chấp thuận trong các trường hợp như hồ sơ không được duyệt, người nộp đổi ý, rút hồ sơ hoặc giao dịch không tiếp tục. Mọi đơn xin miễn giảm được xét từng trường hợp và quyết định là cuối cùng. Riêng trường hợp nộp thừa, phần nộp thừa được hoàn lại.
Phí FIRB nộp khi nào và bằng cách nào?
Hồ sơ nhà ở được nộp qua dịch vụ trực tuyến của ATO dành cho nhà đầu tư nước ngoài, trước khi mua. Thời hạn xét duyệt theo luật chỉ bắt đầu khi đã thanh toán đúng phí. Từ 19/09/2026, Bộ Ngân khố không còn nhận thanh toán phí đầu tư nước ngoài bằng thẻ tín dụng hoặc thẻ ghi nợ; Guidance Note 10 nêu các cách thanh toán phí đầu tư nước ngoài gồm BPAY, chuyển khoản trực tiếp (Direct Credit) và chuyển từ tài khoản ngân hàng nước ngoài, bằng đô la Úc; với hồ sơ nhà ở, thông tin phí hiện trên màn hình xác nhận sau khi nộp.
Phí FIRB có tăng theo từng năm không?
Phí được điều chỉnh vào ngày 1/7 hằng năm theo chỉ số giá tiêu dùng do ABS công bố, và Bộ Ngân khố cập nhật Schedule of Fees theo từng năm tài khoá. Bảng trong bài áp dụng cho năm tài khoá 2026-27.
Mua nhà mới trong dự án có exemption certificate thì có phải nộp hồ sơ FIRB không?
Thường là không. Guidance Note 6 và trang Residential land nói nếu chủ đầu tư đã thông báo thay cho khách mua nước ngoài bằng exemption certificate, người mua thường không phải tự nộp hồ sơ riêng cho giao dịch nằm trong phạm vi certificate. Người mua nên kiểm tra certificate có bao phủ đúng giao dịch của mình, và nên nhờ solicitor xem trước khi ký hợp đồng.
Bước tiếp theo
Phí FIRB là khoản ước tính được trước khi mua, nếu bạn biết giá trị giao dịch và năm tài khoá nộp hồ sơ. Điều kiện ai cần xin phê duyệt và loại tài sản người nước ngoài được xem xét nằm trong bài FIRB là gì. Nếu bạn đang giữ visa tạm trú, bài du học sinh mua nhà ở Úc đi sâu hơn vào trường hợp đó.
Để thấy phí FIRB nằm ở đâu trong cả quá trình, xem quy trình mua nhà Úc 7 bước. Nếu bạn đang cân nhắc nhà mới xây theo gói, bài house and land package là gì giải thích cách loại hình này vận hành.
Nếu bạn muốn xem các dự án đang triển khai tại Brisbane:
Explore Brisbane Property Projects
Về Nextstar Realty
Nextstar Realty (Nextstar Investment Group Pty Ltd) là công ty bất động sản có licence tại Queensland, văn phòng ở Rocklea, Brisbane. Nextstar bán nhà mới xây ở Brisbane, QLD, gồm gói nhà và đất, nhà phố và căn hộ mới, và làm việc với khách bằng tiếng Việt lẫn tiếng Anh. Bài viết trên blog là thông tin chung, có dẫn nguồn cơ quan nhà nước. Nextstar không cung cấp tư vấn pháp lý, tài chính hay thuế. Bạn có thể xem các dự án đang mở bán hoặc đặt lịch tư vấn.
Nguồn tham khảo
- Fees, Foreign Investment in Australia, Chính phủ Úc
- Schedule of Fees 2026-27, phiên bản 8, Bộ Ngân khố Úc
- Guidance Note 10: Fees, phiên bản 12, Bộ Ngân khố Úc
- Residential land, Foreign Investment in Australia, Chính phủ Úc
- Residential real estate, Foreign Investment in Australia, Chính phủ Úc
- Guidance Note 6: Residential land, phiên bản 5 (01/07/2026), Bộ Ngân khố Úc
- Changes to foreign investment fee payments from 19 September 2026, Bộ Ngân khố Úc
- Consumer Price Index, Australia, Cục Thống kê Úc (ABS)
Bảng phí trong bài áp dụng cho năm tài khoá 2026-27 và được đối chiếu với Schedule of Fees phiên bản 8 ngày 26/09/2026. Chính sách và mức phí có thể thay đổi, hãy kiểm tra lại tại foreigninvestment.gov.au trước khi nộp hồ sơ. Ảnh phối cảnh trong bài là hình minh hoạ (Artist impression only).
This article is general information only and does not take into account your personal circumstances, financial situation or objectives. It is not legal, financial or taxation advice. You should obtain independent professional advice before making any property decision.
