Read this article in English →
Phí FIRB năm tài khóa 2026-2027 khởi điểm từ 4.600 AUD và tăng dần theo giá trị bất động sản, với phân khúc phổ biến của nhà đầu tư Việt Nam rơi vào mức hơn 15.000 AUD. Đây là khoản phí nộp đơn mà nhà đầu tư nước ngoài cần chuẩn bị khi xin Hội đồng Xét duyệt Đầu tư Nước ngoài phê duyệt trước khi mua nhà tại Úc. Bài viết cập nhật bảng phí chính thức mới nhất từ Bộ Ngân khố Úc, so sánh với mức phí năm trước, và có ví dụ tính toán theo từng phân khúc giá.
Phí FIRB năm tài khóa 2026-2027 (hiệu lực từ 1/7/2026) khởi điểm 4.600 AUD cho bất động sản dưới 75.000 AUD, tăng dần theo giá trị nhà — ví dụ 15.600 AUD cho nhà đến 1 triệu AUD. Phí áp dụng cho nhà đã qua sử dụng cao hơn khoảng 3 lần so với nhà mới ở cùng mức giá.
Phí FIRB là gì và ai cần đóng?
Phí FIRB là lệ phí nộp đơn mà nhà đầu tư nước ngoài trả cho Chính phủ Úc khi xin phê duyệt mua bất động sản, tách biệt hoàn toàn với giá trị bất động sản và thuế trước bạ (stamp duty). Người mua là bên chịu trách nhiệm thanh toán, và hồ sơ được xử lý sau khi phí đã được ghi nhận đầy đủ. Phí được điều chỉnh chỉ số hóa mỗi năm vào ngày 1/7, nên số tiền chính xác phụ thuộc vào năm tài khóa nộp đơn.
Ở chiều ngược lại, người mua là công dân Úc hoặc thường trú nhân không phải nộp phí FIRB, và còn có thể được xét first home owner grant QLD nếu mua nhà mới lần đầu — đây là khác biệt lớn nhất về chi phí giữa hai nhóm người mua.
→ Chi tiết về đối tượng cần xin phê duyệt và loại bất động sản được phép mua, xem bài FIRB là gì?
Bảng phí FIRB mới nhất năm tài khóa 2026-2027
Bảng dưới trích từ Schedule of Fees phiên bản có hiệu lực từ 1/7/2026, áp dụng cho nhà mới và đất trống — nhóm bất động sản mà quy định hiện hành nhìn chung cho phép nhà đầu tư nước ngoài mua:
| Giá trị bất động sản | Phí FIRB — Nhà mới / đất trống |
|---|---|
| Dưới 75.000 AUD | 4.600 AUD |
| Đến 1 triệu AUD | 15.600 AUD |
| Đến 2 triệu AUD | 31.300 AUD |
| Đến 3 triệu AUD | 62.600 AUD |
| Đến 4 triệu AUD | 93.900 AUD |
| Đến 5 triệu AUD | 125.200 AUD |
Nguồn: Schedule of Fees, phiên bản 8 (hiệu lực 1/7/2026), Bộ Ngân khố Úc.
Phí FIRB cho nhà đã qua sử dụng cao hơn bao nhiêu?
Phí FIRB cho nhà đã qua sử dụng cao gấp khoảng 3 lần so với nhà mới ở cùng mức giá. Đây là công cụ Chính phủ Úc dùng để hạn chế thêm nhu cầu mua nhà cũ của người nước ngoài, song song với lệnh cấm áp dụng từ 1/4/2025 đến 30/6/2029. Lệnh cấm này có một số ngoại lệ giới hạn, chẳng hạn giao dịch tái phát triển làm tăng đáng kể nguồn cung nhà ở, hoặc phục vụ housing ở quy mô thương mại.
| Giá trị bất động sản | Nhà mới / đất trống | Nhà đã qua sử dụng* |
|---|---|---|
| Dưới 75.000 AUD | 4.600 AUD | 13.800 AUD |
| Đến 1 triệu AUD | 15.600 AUD | 46.800 AUD |
| Đến 2 triệu AUD | 31.300 AUD | 93.900 AUD |
| Đến 3 triệu AUD | 62.600 AUD | 187.800 AUD |
*Mức phí nhà đã qua sử dụng áp dụng cho các hồ sơ thuộc diện ngoại lệ của lệnh cấm 1/4/2025–30/6/2029. Nguồn: Schedule of Fees, phiên bản 8, Bộ Ngân khố Úc.
Phí FIRB đã tăng bao nhiêu so với năm tài khóa trước?
Phí FIRB năm 2026-2027 tăng khoảng 2–3,3% so với năm tài khóa 2025-2026, theo cơ chế điều chỉnh chỉ số hóa áp dụng mỗi 1/7 hằng năm:
| Giá trị bất động sản | Phí 2025-2026 | Phí 2026-2027 | Chênh lệch |
|---|---|---|---|
| Dưới 75.000 AUD | 4.500 AUD | 4.600 AUD | +100 AUD (+2,2%) |
| Đến 1 triệu AUD | 15.100 AUD | 15.600 AUD | +500 AUD (+3,3%) |
| Đến 2 triệu AUD | 30.300 AUD | 31.300 AUD | +1.000 AUD (+3,3%) |
| Đến 3 triệu AUD | 60.600 AUD | 62.600 AUD | +2.000 AUD (+3,3%) |
Ví dụ cách tính phí FIRB theo mức giá
Cách tính phí FIRB khá đơn giản: xác định giá trị hợp đồng mua bán, sau đó tra vào bậc thang phí tương ứng — không tính theo phần trăm giá trị nhà như thuế trước bạ.
- Bất động sản khoảng 700.000 AUD → thuộc bậc “đến 1 triệu AUD” → phí FIRB 15.600 AUD
- Bất động sản khoảng 950.000 AUD → vẫn thuộc bậc “đến 1 triệu AUD” → phí FIRB 15.600 AUD
- Bất động sản khoảng 1,3 triệu AUD → rơi vào bậc “đến 2 triệu AUD” → phí FIRB 31.300 AUD
⚠️ Lưu ý về mốc giá: vì phí tính theo bậc thang chứ không theo tỷ lệ, một khoản chênh lệch nhỏ khi đàm phán có thể đẩy hồ sơ sang bậc cao hơn. Ví dụ mua ở mức 1.010.000 AUD sẽ chịu phí của bậc “đến 2 triệu AUD” thay vì bậc “đến 1 triệu AUD”.
Xem các dự án nhà mới tại Brisbane của Nextstar Realty để biết mức giá cụ thể theo từng dự án.
Mua từ dự án có exemption certificate thì phí FIRB tính thế nào?
❌ Hiểu lầm phổ biến
“Chủ đầu tư đã trả phí exemption certificate một lần cho cả dự án, nên người mua không phát sinh phí gì liên quan.”
✅ Thực tế
Cơ chế phí của New/near-new dwelling exemption certificate gồm 3 phần:
- Chủ đầu tư trả initial application fee cho certificate — hiện là 67.400 AUD
- Sau đó trả reconciliation fee mỗi 6 tháng, dựa trên từng căn đã bán cho người mua nước ngoài
- Reconciliation fee của từng căn được tính tương đương khoản phí người mua lẽ ra phải trả nếu tự xin approval
Về phía người mua: nếu căn nhà thuộc certificate và có giá dưới 3 triệu AUD, người mua thường không cần nộp approval riêng. Nếu giá từ 3 triệu AUD trở lên, người mua vẫn cần nộp hồ sơ riêng.
Nguồn: Guidance Note 10 — Fees (Bộ Ngân khố Úc) và ATO — Residential application.
Phí bỏ trống hằng năm (Vacancy Fee)
Phí bỏ trống hằng năm áp dụng khi bất động sản được sử dụng để ở, hoặc genuinely available for rent, dưới 183 ngày trong một vacancy year. Mức phí được tính dựa trên khoản phí nộp đơn đã áp dụng cho hồ sơ — nhà đầu tư nên kiểm tra mức cụ thể trên trang chính thức của ATO tại thời điểm nộp.
→ Xem quy trình mua nhà và thời điểm đóng phí FIRB trong toàn bộ 7 bước mua nhà tại Úc.
Nghĩa vụ nhiều nhà đầu tư bỏ sót: chủ sở hữu nước ngoài cần nộp vacancy fee return mỗi năm, trong vòng 30 ngày sau khi kết thúc vacancy year — kể cả khi bất động sản đã đáp ứng điều kiện và không phải đóng phí.
Phí FIRB có được hoàn lại nếu hồ sơ bị từ chối không?
❌ Hiểu lầm phổ biến
“Nộp phí FIRB rồi mà không mua được nhà thì được hoàn lại tiền.”
✅ Thực tế
Phí FIRB nhìn chung không được hoàn lại, kể cả khi hồ sơ bị từ chối — đây là phí nộp đơn (application fee), không phải phí dịch vụ theo kết quả. Chính phủ Úc có thể xem xét miễn hoặc giảm phí trên cơ sở từng trường hợp cụ thể. Vì vậy nhà đầu tư nên xác định rõ loại bất động sản và điều kiện visa của mình trước khi nộp đơn.
Trường hợp nào không phải đóng phí FIRB?
Không phải đóng phí FIRB nếu bạn thuộc nhóm được miễn xin phê duyệt: công dân Úc, thường trú nhân Úc (PR), hoặc công dân New Zealand đang giữ hoặc đủ điều kiện được cấp Special Category Visa (subclass 444).
Ngoài ra, người nước ngoài mua chung dạng joint tenants với vợ/chồng là công dân Úc, thường trú nhân Úc, hoặc công dân New Zealand cũng thuộc diện miễn trừ.
⚠️ Hai điểm dễ nhầm:
- Việc người nước ngoài đang giữ visa 309 hoặc 820 tự nó không tạo ra miễn trừ này.
- Miễn trừ không áp dụng cho hình thức tenants in common (sở hữu riêng phần).
Cũng cần phân biệt với “joint tenants rule” trong Guidance Note 10: quy tắc này nói khi hai người nước ngoài cùng mua dạng joint tenants thì thường tính một khoản phí, chứ không có nghĩa họ được miễn phí. Đây là hai quy định khác nhau.
Câu hỏi thường gặp về phí FIRB
Phí FIRB nộp vào thời điểm nào trong quá trình mua nhà?
Phí FIRB nên được nộp cùng lúc với hồ sơ xin phê duyệt, trước khi ký hợp đồng mua bán hoặc ngay khi hợp đồng có điều khoản “subject to FIRB approval”. Thời gian xét duyệt dự kiến khoảng 30 ngày, tính từ khi phí đã thanh toán đầy đủ.
Người bán nhà có phải chia sẻ phí FIRB với người mua không?
Không. Phí FIRB do người mua chịu trách nhiệm thanh toán, tách biệt với giá mua bán và không liên quan đến nghĩa vụ tài chính của người bán.
Phí FIRB có được tính vào chi phí để giảm thuế không?
Phí FIRB thường không được khấu trừ thuế thu nhập trực tiếp, nhưng có thể được cộng vào giá vốn (cost base) của bất động sản khi tính thuế lãi vốn lúc bán lại. Đây là vấn đề thuế cụ thể theo từng hồ sơ — nên tham vấn kế toán thuế tại Úc để xác nhận.
Phí FIRB có tăng theo từng năm không?
Có. Phí FIRB được điều chỉnh chỉ số hóa vào ngày 1/7 hằng năm, năm nay tăng khoảng 2–3,3% so với năm trước.
Mua nhiều bất động sản thì tính phí FIRB thế nào?
Mỗi hồ sơ xin phê duyệt được tính phí riêng theo giá trị của bất động sản trong hồ sơ đó. Không có cơ chế gộp nhiều bất động sản vào một khoản phí.
Kết luận: chuẩn bị ngân sách phí FIRB từ sớm
Phí FIRB là chi phí cố định, tính được trước, nhưng dễ bị bỏ sót ở hai chỗ: phí bỏ trống hằng năm và nghĩa vụ nộp vacancy fee return. Vì mức phí được điều chỉnh mỗi 1/7 và nhà đã qua sử dụng đang chịu phí cao hơn khoảng 3 lần, nhà đầu tư nên tính toán kỹ khoản này ngay từ giai đoạn lập ngân sách.
Đặt lịch tư vấn cùng Nextstar Realty để được hỗ trợ tính toán phí FIRB theo từng bất động sản đang quan tâm.
Nội dung bài viết mang tính thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý, tài chính hay thuế. Chính sách FIRB có thể được Chính phủ Úc điều chỉnh — vui lòng kiểm tra lại tại foreigninvestment.gov.au hoặc tham vấn chuyên gia trước khi ra quyết định.
