FIRB là gì, và mình có cần xin FIRB không, là hai câu nên trả lời trước nếu bạn đang ở Việt Nam hoặc đang ở Úc bằng visa tạm trú và muốn mua nhà ở Úc. FIRB là Hội đồng Xét duyệt Đầu tư Nước ngoài (Foreign Investment Review Board), một hội đồng tư vấn cho Bộ trưởng Ngân khố Úc về các khoản đầu tư nước ngoài, trong đó có việc mua nhà.
Ví dụ minh hoạ: một bạn du học sinh ở Brisbane và bố mẹ ở Việt Nam cùng xem một căn nhà mới. Câu hỏi của cả nhà không phải là luật viết gì, mà là: mình có cần xin phê duyệt không, được xem loại nhà nào, và nên hỏi ai.
Bài này giải thích FIRB ở mức nền tảng, dẫn về trang chính thức cho từng điểm, và nói rõ chỗ nào nên hỏi solicitor. Bài không thay cho tư vấn pháp lý.
Tóm nhanh: FIRB là hội đồng tư vấn cho Bộ trưởng Ngân khố Úc; quyền quyết định thuộc về Bộ trưởng. Người nước ngoài, gồm cả người đang giữ visa tạm trú, thường phải xin phê duyệt trước khi mua đất ở tại Úc, và hồ sơ nhà ở được nộp qua Cục Thuế Úc (ATO). Chính sách của Chính phủ Úc là hướng vốn nước ngoài vào nhà ở mới; người nước ngoài hiện về nguyên tắc không được mua nhà đã qua sử dụng, trừ một số ngoại lệ hẹp.
FIRB là gì và ai ra quyết định?
Theo trang chính thức của Chính phủ Úc, FIRB là một hội đồng không theo luật định (non statutory body), thành lập năm 1976 để tư vấn cho Bộ trưởng Ngân khố và Chính phủ về chính sách đầu tư nước ngoài. Chức năng của hội đồng chỉ là tư vấn; trách nhiệm quyết định từng hồ sơ thuộc về Bộ trưởng Ngân khố (foreigninvestment.gov.au).
Khung pháp lý chính là Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975 (Luật Mua lại và Tiếp quản của Người nước ngoài), do Bộ Ngân khố quản lý. Riêng với nhà ở, Cục Thuế Úc (ATO) là cơ quan phụ trách việc tuân thủ và cưỡng chế, và người mua nộp hồ sơ, trả phí qua dịch vụ trực tuyến của ATO.
Vì vậy, khi người Việt nói “xin FIRB” để mua nhà, thực tế đó là việc nộp hồ sơ xin phê duyệt đầu tư nước ngoài qua ATO, trước khi mua.
Ai cần xin phê duyệt FIRB khi mua nhà ở Úc?
Trang Key Concepts của Chính phủ Úc nêu: người tạm trú, người nước ngoài không cư trú tại Úc, và công dân New Zealand không thường trú tại Úc đều được coi là nhà đầu tư nước ngoài theo luật. Trang này cũng nói có quy định riêng cho người tạm trú muốn mua đất ở (foreigninvestment.gov.au). Nói cách khác, giữ visa du học hay visa làm việc có thời hạn không làm bạn ra khỏi nhóm cần xin phê duyệt.
Trang Residential real estate liệt kê các trường hợp không cần nộp hồ sơ nhà ở:
| Trường hợp | Có cần nộp hồ sơ nhà ở không |
|---|---|
| Công dân Úc đang sống ở nước ngoài | Không |
| Công dân New Zealand đang giữ, hoặc đủ điều kiện được cấp, special category visa | Không |
| Người có visa thường trú Úc (PR) | Không |
| Người mua theo hình thức joint tenants cùng vợ hoặc chồng là công dân Úc, thường trú nhân Úc, hoặc công dân New Zealand đủ điều kiện giữ special category visa | Không |
Nguồn: Residential real estate, foreigninvestment.gov.au. Danh sách đầy đủ các trường hợp miễn nằm ở trang Key Concepts.
Công ty hoặc trust có người nước ngoài nắm lợi ích đáng kể cũng có thể được coi là nhà đầu tư nước ngoài. Trường hợp của bạn, nhất là khi mua chung hoặc mua qua công ty, trust, nên được solicitor xem trước khi ký bất cứ giấy tờ nào.
Người nước ngoài được mua loại nhà nào?
Chính sách của Chính phủ Úc là hướng vốn đầu tư nước ngoài vào nhà ở mới, với nguyên tắc khoản đầu tư nên làm tăng nguồn cung nhà ở của Úc (foreigninvestment.gov.au). Theo trang chính thức và Guidance Note 6, có ba nhóm cần phân biệt:
- Nhà mới, gồm cả nhà mua off the plan: nhà sẽ được xây, đang xây hoặc đã xây xong, chưa từng được bán như một căn nhà và chưa có người ở. Khi được duyệt, việc mua nhà mới thường không kèm điều kiện về cách sử dụng.
- Đất trống để xây nhà ở: thường được duyệt kèm điều kiện phải xây xong trong một thời hạn và không được bán lại đất trước khi xây xong. Thời hạn cụ thể nằm trên trang chính thức.
- Nhà đã qua sử dụng: từ 01/04/2025 đến 30/06/2029, người nước ngoài về nguyên tắc bị cấm mua, trừ một số ngoại lệ hẹp mô tả trong Guidance Note 6. Hãy kiểm tra lại mốc này trên trang chính thức ở thời điểm bạn mua.
Một điểm dễ nhầm: theo Guidance Note 6, nhà cũ đã sửa sang, hoặc một căn nhà xây lại trên nền nhà cũ đã phá dỡ, không được tính là nhà mới. Nextstar Realty bán nhà mới, đất mới, house and land, townhouse, căn hộ mới và off the plan tại Queensland; bạn có thể xem các dự án đang triển khai.
Dự án nhà mới có exemption certificate
Chủ đầu tư dự án nhà mới có thể thông báo thay cho khách mua nước ngoài, ví dụ qua một New (or Near-New) Dwelling Exemption Certificate. Theo trang chính thức, khi chủ đầu tư đã làm việc này, người mua nước ngoài thường không phải tự nộp hồ sơ riêng cho giao dịch đó.
Guidance Note 6 cũng nêu hai điểm người mua nên biết. Thứ nhất, người mua nên tự kiểm tra certificate có bao phủ đúng giao dịch của mình không. Thứ hai, certificate thường có giới hạn về tổng giá trị nhà một người mua được mua trong cùng một dự án; vượt giới hạn đó thì người mua phải tự xin phê duyệt. Việc kiểm tra certificate nên được thực hiện cùng solicitor của bạn.
Phí FIRB: bao nhiêu và tra ở đâu?
Người nước ngoài phải trả phí khi nộp hồ sơ. Mức phí phụ thuộc vào giá trị và loại tài sản, và thời hạn xét duyệt theo luật chỉ bắt đầu tính khi đã thanh toán đúng mức phí (foreigninvestment.gov.au).
Bảng phí theo từng bậc giá trị, cách đọc bậc phí, cách phí được điều chỉnh hằng năm và các khoản phí liên quan nằm trong bài phí FIRB 2026-27. Bài này không nhắc lại bảng phí để bạn chỉ phải đối chiếu một nơi.
Nộp hồ sơ FIRB cho nhà ở diễn ra thế nào?
Ở mức tổng quát, việc này gồm ba bước:
- Xác định bạn có cần nộp hồ sơ không, dựa trên trang Key Concepts và danh sách miễn ở trên. Nếu không chắc, hỏi solicitor.
- Nộp hồ sơ và trả phí qua dịch vụ trực tuyến của ATO dành cho nhà đầu tư nước ngoài, trước khi mua, theo trang Residential real estate.
- Chờ quyết định. Thời hạn xét duyệt theo luật chỉ bắt đầu khi phí đã được thanh toán đúng, theo trang Fees.
Guidance Note 6 nêu người nước ngoài không được thực hiện giao dịch thuộc diện phải xin phê duyệt trước khi nhận được phê duyệt, và vi phạm luật đầu tư nước ngoài có thể bị chế tài, gồm thông báo phạt (infringement notice), chế tài dân sự và hình sự. Hướng dẫn này cũng nêu người mua có thể ký hợp đồng có điều kiện phải nhận được phê duyệt. Cách áp dụng cho hợp đồng của bạn nên được solicitor đọc và giải thích; Nextstar không cung cấp tư vấn pháp lý.
Chủ sở hữu nước ngoài còn có các nghĩa vụ khác, như thông báo cho Register of Foreign Ownership of Australian Assets khi mua hoặc bán đất ở, và các nghĩa vụ liên quan tới phí bỏ trống hằng năm. Chi tiết của từng nghĩa vụ nằm trên trang chính thức.
Bảng tóm tắt FIRB cho người mua nhà
| Câu hỏi | Trả lời ngắn | Nguồn |
|---|---|---|
| FIRB là gì? | Hội đồng tư vấn cho Bộ trưởng Ngân khố; Bộ trưởng quyết định | foreigninvestment.gov.au |
| Ai cần xin phê duyệt? | Người nước ngoài, gồm cả người tạm trú, trừ các trường hợp miễn | Key Concepts, Residential real estate |
| Nộp ở đâu? | Dịch vụ trực tuyến của ATO, trước khi mua | foreigninvestment.gov.au |
| Loại nhà được xem xét? | Nhà mới, off the plan, đất trống để xây nhà | Residential land, Guidance Note 6 |
| Nhà đã qua sử dụng? | Về nguyên tắc bị cấm, trừ ngoại lệ hẹp | Residential land |
| Phí bao nhiêu? | Theo bậc giá trị; bảng phí nằm trong bài phí FIRB 2026-27 | Fees |
Câu hỏi thường gặp
Hồ sơ FIRB cho nhà ở nộp ở đâu?
Theo trang Residential real estate của Chính phủ Úc, hồ sơ mua nhà ở không nộp qua Foreign Investment Portal mà nộp và trả phí qua dịch vụ trực tuyến của ATO dành cho nhà đầu tư nước ngoài, trước khi mua. Nếu cần hỗ trợ về hồ sơ, trang này hướng dẫn liên hệ ATO.
Du học sinh có cần xin FIRB khi mua nhà không?
Trang Key Concepts nêu người tạm trú được coi là nhà đầu tư nước ngoài, và có quy định riêng cho người tạm trú muốn mua đất ở. Du học sinh vì vậy thường cần xin phê duyệt trước khi mua. Trường hợp cụ thể nên được solicitor xem; bài du học sinh mua nhà ở Úc đi sâu hơn vào nhóm này.
Người có PR hoặc quốc tịch Úc có cần xin FIRB không?
Trang Residential real estate của Chính phủ Úc ghi người có visa thường trú Úc và công dân Úc đang sống ở nước ngoài không cần nộp hồ sơ nhà ở. Công dân Úc đang sống tại Úc thì không thuộc nhóm nhà đầu tư nước ngoài.
Người nước ngoài có được mua nhà đã qua sử dụng không?
Hiện người nước ngoài về nguyên tắc bị cấm mua nhà đã qua sử dụng, trừ một số ngoại lệ hẹp mô tả trong Guidance Note 6; thời hạn của lệnh cấm nằm ở mục loại nhà phía trên. Nextstar chỉ giới thiệu và tiếp thị nhà mới, đất mới, house and land, townhouse, căn hộ mới và off the plan, nên bài không đi vào các ngoại lệ đó; nếu bạn nghĩ mình thuộc một ngoại lệ, hãy hỏi solicitor.
Mua nhà qua công ty hoặc trust có cần xin FIRB không?
Theo trang Key Concepts, công ty hoặc trust mà người nước ngoài nắm lợi ích đáng kể có thể được coi là nhà đầu tư nước ngoài. Cấu trúc sở hữu ảnh hưởng tới việc có cần xin phê duyệt hay không, nên được solicitor xem trước khi nộp hồ sơ hay ký hợp đồng.
Bước tiếp theo
FIRB là bước nền cho người nước ngoài muốn mua nhà ở Úc: xác định mình có cần xin phê duyệt không, chọn đúng loại tài sản, và nộp hồ sơ trước khi mua. Phần phí được trình bày riêng trong bài phí FIRB 2026-27.
Nếu bạn đang cân nhắc nhà mới xây theo gói, bài house and land package là gì giải thích cách loại hình này vận hành. Để thấy FIRB nằm ở đâu trong cả quá trình, xem quy trình mua nhà Úc 7 bước và mua nhà ở Úc: 7 điều người Việt cần cân nhắc trước tiên.
Nếu bạn muốn xem các dự án đang triển khai tại Brisbane:
Explore Brisbane Property Projects
Về Nextstar Realty
Nextstar Realty (Nextstar Investment Group Pty Ltd) là công ty bất động sản có licence tại Queensland, văn phòng ở Rocklea, Brisbane. Nextstar bán nhà mới xây ở Brisbane, QLD, gồm gói nhà và đất, nhà phố và căn hộ mới, và làm việc với khách bằng tiếng Việt lẫn tiếng Anh. Bài viết trên blog là thông tin chung, có dẫn nguồn cơ quan nhà nước. Nextstar không cung cấp tư vấn pháp lý, tài chính hay thuế. Bạn có thể xem các dự án đang mở bán hoặc đặt lịch tư vấn.
Nguồn tham khảo
- Foreign Investment Review Board, foreigninvestment.gov.au
- Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975, Federal Register of Legislation
- Key concepts, Foreign Investment in Australia, Chính phủ Úc
- Residential real estate, Foreign Investment in Australia, Chính phủ Úc
- Residential land, Foreign Investment in Australia, Chính phủ Úc
- Guidance Note 6: Residential land, phiên bản 5 (01/07/2026), Bộ Ngân khố Úc
- Fees, Foreign Investment in Australia, Chính phủ Úc
Nội dung được đối chiếu với các trang chính thức ngày 26/09/2026. Chính sách đầu tư nước ngoài có thể thay đổi, hãy kiểm tra lại tại foreigninvestment.gov.au trước khi quyết định.
This article is general information only and does not take into account your personal circumstances, financial situation or objectives. It is not legal, financial or taxation advice. You should obtain independent professional advice before making any property decision.
