Đầu tư & Pháp lý
FIRB Là Gì? Hướng Dẫn Đầy Đủ Cho Nhà Đầu Tư Nước Ngoài Mua Nhà Úc
FIRB là cơ quan gần như mọi nhà đầu tư Việt Nam mua nhà tại Úc đều phải làm việc cùng. Bất kỳ ai không phải công dân hoặc thường trú nhân Úc đều cần được phê duyệt trước khi ký hợp đồng mua nhà. Bài viết tổng hợp ai bắt buộc xin FIRB, loại nhà nào được phép mua, bảng phí chính thức năm tài khóa 2026-27 và quy định cấm mua nhà cũ mới nhất.
FIRB là Hội đồng Xét duyệt Đầu tư Nước ngoài của Chính phủ Úc (Foreign Investment Review Board), trực thuộc Bộ Ngân khố Liên bang. Cơ quan này xét duyệt các đề xuất đầu tư nước ngoài — bao gồm mua bất động sản nhà ở — để đảm bảo phù hợp với lợi ích quốc gia, trước khi Bộ trưởng Ngân khố ra quyết định chấp thuận hoặc từ chối.
FIRB là gì và có vai trò gì trong việc mua nhà tại Úc?
FIRB là cơ quan tư vấn cho Chính phủ Úc, không trực tiếp cấp phép mà đưa ra khuyến nghị để Bộ trưởng Ngân khố Liên bang ra quyết định cuối cùng theo Đạo luật Mua lại & Tiếp quản của Người nước ngoài 1975 (Foreign Acquisitions and Takeovers Act — FATA). Trong lĩnh vực bất động sản nhà ở, vai trò của FIRB gồm: đánh giá hồ sơ đầu tư nước ngoài có phù hợp lợi ích quốc gia hay không; khuyến nghị chấp thuận, chấp thuận có điều kiện hoặc từ chối; hướng dẫn nhà đầu tư tuân thủ đúng quy định; và phối hợp với Cục Thuế Úc (ATO) — đơn vị trực tiếp xử lý hồ sơ và cưỡng chế tuân thủ.
Định hướng xuyên suốt của FIRB là “channel foreign investment into new dwellings” — dẫn dòng vốn nước ngoài vào nhà ở mới để tăng nguồn cung nhà, thay vì cạnh tranh với người dân Úc mua nhà đã có sẵn.
Ai bắt buộc phải xin FIRB khi mua nhà tại Úc?
Bắt buộc xin FIRB là bất kỳ ai không phải công dân Úc, không phải thường trú nhân Úc (PR), và không phải công dân New Zealand đang giữ hoặc đủ điều kiện được cấp Special Category Visa (subclass 444). Nhóm này gồm hai loại chính: người nước ngoài không cư trú tại Úc (không có visa Úc), và người đang tạm trú tại Úc với visa có thời hạn trên 12 tháng (visa du học 500, visa 482, 461, 188…). Bảng dưới đây tổng hợp theo từng nhóm đối tượng phổ biến với nhà đầu tư Việt Nam:
| Đối tượng | Có cần xin FIRB? | Loại BĐS được phép mua (2026) | Phí ước tính (BĐS ~1 triệu AUD) |
|---|---|---|---|
| Công dân Úc / Thường trú nhân (PR) / Công dân NZ giữ hoặc đủ điều kiện SCV 444 | Không | Không giới hạn | Không áp dụng |
| Người nước ngoài không có visa Úc (không cư trú) | Có | Chỉ nhà mới, off-the-plan, hoặc đất trống (cam kết xây trong 4 năm). Không được mua nhà đã qua sử dụng. | 15.600 AUD |
| Người tạm trú >12 tháng (du học sinh visa 500, visa 482, 461, 188…) | Có | Nhà mới / đất trống như trên; nhà đã qua sử dụng đang tạm ngưng áp dụng do lệnh cấm (xem mục dưới) | 15.600 AUD |
| Người nước ngoài mua chung dạng “joint tenants” với vợ/chồng là công dân Úc, thường trú nhân Úc hoặc công dân New Zealand | Miễn trừ | Không giới hạn (áp dụng điều kiện đồng sở hữu) | Không áp dụng |
Nguồn: Foreign investment in Australia — Residential land, Guidance Note 6 (cập nhật 1/7/2026).
Lưu ý về trường hợp vợ/chồng: miễn trừ chỉ áp dụng khi người đồng sở hữu là công dân Úc, thường trú nhân Úc hoặc công dân New Zealand, và hai người mua theo hình thức joint tenants. Việc người nước ngoài đang giữ visa 309 hoặc 820 tự nó không tạo ra miễn trừ. Miễn trừ cũng không áp dụng cho hình thức tenants in common.
Người nước ngoài được phép mua loại bất động sản nào?
Người nước ngoài về cơ bản chỉ được mua ba nhóm bất động sản chính tại Úc: nhà mới xây (New dwelling), nhà mua theo dự án chưa hoàn thiện (Off-the-plan) và đất trống để xây nhà ở (Vacant land). Ba loại này khác nhau ở thời điểm hoàn thành và điều kiện đi kèm:
- Nhà mới / Off-the-plan (New dwelling): căn nhà chưa từng có người ở, hoặc đang trong quá trình xây dựng theo dự án. Thường không bị ràng buộc điều kiện sử dụng sau khi mua.
- Đất trống (Vacant land): được duyệt với điều kiện phải hoàn thành xây dựng nhà ở trong vòng 4 năm kể từ ngày phê duyệt, và không được bán lại đất khi chưa xây xong.
- Nhà đã qua sử dụng (Established dwelling): về nguyên tắc người tạm trú được mua 1 căn làm nơi ở chính, nhưng nhóm này hiện đang bị cấm áp dụng chung theo quy định mới nhất — xem mục kế tiếp.
Nếu anh/chị đang tìm đúng loại hình mà luật cho phép, có thể tham khảo danh sách dự án nhà mới tại Brisbane hoặc các bất động sản đang mở bán của Nextstar Realty.
Một điểm nhà đầu tư hay bỏ sót: nếu mua từ chủ đầu tư đã có sẵn “New/near-new dwelling exemption certificate”, người mua nước ngoài thường không cần tự nộp đơn FIRB riêng khi giá trị căn nhà dưới 3 triệu AUD — chủ đầu tư đã thông báo thay cho khách mua trong hạn mức certificate đó. Tuy nhiên, nếu giá trị căn nhà từ 3 triệu AUD trở lên, người mua vẫn phải nộp hồ sơ riêng. (Nguồn: ATO — Residential application)
Lệnh cấm mua nhà đã qua sử dụng áp dụng đến khi nào?
Từ 1/4/2025 đến 30/6/2029, người nước ngoài nói chung bị cấm mua nhà đã qua sử dụng tại Úc, theo thông báo chính thức mới nhất của Bộ Ngân khố (cập nhật 1/7/2026) — mốc thời gian dài hơn so với công bố ban đầu hồi tháng 2/2025 (khi đó dự kiến kết thúc 31/3/2027).
Lệnh cấm có một số ngoại lệ giới hạn, gồm: mua để tái phát triển (redevelopment) làm tăng thêm ít nhất 20 căn nhà ở; mua phục vụ các dự án cung cấp nhà ở quy mô thương mại; và mua làm nhà ở cho một số nhân viên gốc nước ngoài đang làm việc tại Úc theo điều kiện cụ thể của doanh nghiệp bảo lãnh. Song song đó, ATO và Bộ Ngân khố cũng tăng cường chương trình audit nhằm xử lý tình trạng “đầu cơ giữ đất” (land banking) của nhà đầu tư nước ngoài.
Bảng phí FIRB mới nhất năm tài khóa 2026-27
Phí xin FIRB được tính theo giá trị bất động sản và áp dụng mức khác nhau giữa nhà mới/đất trống và nhà đã qua sử dụng — phí cho nhà đã qua sử dụng cao hơn khoảng 3 lần, được xem như công cụ hạn chế thêm ngoài lệnh cấm. Bảng dưới trích từ Schedule of Fees phiên bản có hiệu lực từ 1/7/2026:
| Giá trị bất động sản | Phí — Nhà mới / đất trống | Phí — Nhà đã qua sử dụng* |
|---|---|---|
| Dưới 75.000 AUD | 4.600 AUD | 13.800 AUD |
| Đến 1 triệu AUD | 15.600 AUD | 46.800 AUD |
| Đến 2 triệu AUD | 31.300 AUD | 93.900 AUD |
| Đến 3 triệu AUD | 62.600 AUD | 187.800 AUD |
| Đến 4 triệu AUD | 93.900 AUD | 281.700 AUD |
| Đến 5 triệu AUD | 125.200 AUD | 375.600 AUD |
*Mức phí nhà đã qua sử dụng chỉ áp dụng cho các hồ sơ thuộc diện ngoại lệ của lệnh cấm 1/4/2025–30/6/2029. Nguồn: Schedule of Fees, phiên bản 8 (1/7/2026), Bộ Ngân khố Úc.
Ngoài phí nộp đơn, chủ sở hữu nước ngoài còn có thể phải trả phí bỏ trống hằng năm (annual vacancy fee) nếu bất động sản không được ở hoặc cho thuê từ 183 ngày/năm trở lên. Mức phí này được tính dựa trên mức phí nộp đơn đã áp dụng cho hồ sơ — nhà đầu tư nên kiểm tra mức cụ thể tại thời điểm nộp hồ sơ trên trang chính thức của ATO.
Quy trình 4 bước xin phê duyệt FIRB
Quy trình xin FIRB được thực hiện trực tuyến qua ATO Online Services, gồm 4 bước chính:
- Xác định loại đơn: dựa trên loại bất động sản dự định mua (nhà mới, đất trống) và tình trạng cư trú của người mua, xác định đúng mẫu đơn tương ứng.
- Nộp hồ sơ trực tuyến: nộp đơn qua Residential property application trên trang ATO, kê khai thông tin bất động sản, hộ chiếu, visa trùng khớp với hợp đồng dự kiến ký.
- Thanh toán phí: hồ sơ chỉ được xử lý sau khi phí đã thanh toán đầy đủ — đây cũng là mốc bắt đầu tính thời gian xét duyệt.
- Chờ quyết định: FIRB xem xét và Bộ trưởng Ngân khố ra quyết định trong khoảng 30 ngày (thời gian dự kiến) kể từ khi phí được ghi nhận; hồ sơ phức tạp hoặc cần bổ sung thông tin có thể kéo dài hơn.
Vì thời gian xét duyệt chỉ bắt đầu tính sau khi nộp phí — không phải từ ngày ký hợp đồng — nhà đầu tư nên nộp hồ sơ FIRB càng sớm càng tốt và đưa điều khoản “subject to FIRB approval” vào hợp đồng mua bán để tránh vi phạm nếu chưa kịp có kết quả. Có thể tham khảo thêm quy trình đầu tư bất động sản cùng Nextstar Realty.
Không tuân thủ FIRB thì hậu quả ra sao?
Hậu quả có thể bao gồm cả xử phạt hành chính lẫn hình sự, tùy mức độ vi phạm: phạt tiền dân sự có thể lên tới hàng trăm nghìn AUD; lệnh buộc bán tài sản đã mua trái phép (forced disposal order) và tịch thu lợi nhuận phát sinh từ giao dịch; trong trường hợp vi phạm nghiêm trọng và có yếu tố gian dối, người vi phạm còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Ngoài ra, hồ sơ vi phạm FIRB có thể ảnh hưởng tiêu cực đến các đơn xin visa hoặc định cư sau này tại Úc.
Trường hợp nào được miễn xin FIRB?
Được miễn xin FIRB gồm các trường hợp:
- Công dân Úc và thường trú nhân Úc (PR).
- Công dân New Zealand đang giữ hoặc đủ điều kiện được cấp Special Category Visa (subclass 444).
- Người nước ngoài mua chung nhà theo hình thức “joint tenants” với vợ/chồng là công dân Úc, thường trú nhân Úc hoặc công dân New Zealand.
- Người mua nhà từ dự án đã có sẵn New/near-new dwelling exemption certificate do chủ đầu tư xin trước cho toàn bộ dự án, trong hạn mức và điều kiện giá trị của certificate đó.
Ngoài ra một số giao dịch đã từng được FIRB phê duyệt và không thay đổi chủ thể sở hữu cũng không cần xin lại.
Câu hỏi thường gặp về FIRB
Có. “Người nước ngoài” theo luật Úc bao gồm cả pháp nhân và trust có thành viên nước ngoài nắm quyền kiểm soát, nên mua qua công ty/trust vẫn phải xin phê duyệt FIRB như cá nhân. Nên tham vấn luật sư để xác định đúng cấu trúc sở hữu trước khi nộp hồ sơ.
Không, nếu mua theo hình thức “joint tenants” (đồng sở hữu không phân chia) với người là công dân Úc, thường trú nhân Úc hoặc công dân New Zealand. Việc người nước ngoài đang giữ visa 309 hoặc 820 tự nó không tạo ra miễn trừ. Nếu mua theo “tenants in common” (sở hữu riêng phần) thì không được miễn — người nước ngoài vẫn phải xin FIRB cho phần sở hữu của mình.
Có. Du học sinh giữ visa trên 12 tháng được xem là cư dân tạm trú, được phép mua nhà mới hoặc đất trống như các nhà đầu tư nước ngoài khác, và vẫn phải xin FIRB phê duyệt trước khi ký hợp đồng, bất kể mục đích ở hay đầu tư.
Thời gian xét duyệt dự kiến khoảng 30 ngày kể từ khi phí đã thanh toán đầy đủ, không tính từ ngày nộp hồ sơ hay ký hợp đồng. Hồ sơ phức tạp hoặc cần bổ sung thông tin có thể kéo dài hơn, nên nhà đầu tư nên nộp đơn sớm trước ngày dự kiến trao đổi hợp đồng.
Có thể liên hệ trực tiếp Bộ Ngân khố để làm rõ lý do từ chối và nộp hồ sơ mới nếu điều chỉnh được vấn đề, ví dụ đổi loại bất động sản. Quyết định từ chối mang tính hành chính, không có cơ chế kháng nghị như tòa án, nên cần chuẩn bị hồ sơ chính xác ngay từ đầu.
Có, và nên xin trước khi tham gia đấu giá. Hợp đồng đấu giá thường không có điều khoản “subject to FIRB approval” như hợp đồng thương lượng thông thường, nên rủi ro vi phạm hợp đồng nếu chưa được duyệt là rất cao.
Kết luận
FIRB là bước bắt buộc, không phải rào cản, đối với nhà đầu tư nước ngoài muốn sở hữu bất động sản tại Úc — và trong bối cảnh nhà đã qua sử dụng đang bị cấm mua đến 30/6/2029, gần như toàn bộ nhà đầu tư Việt Nam chỉ có thể chọn nhà mới hoặc đất dự án, đúng loại hình Nextstar Realty đang cung cấp tại Brisbane. Nếu anh/chị đang cân nhắc đầu tư và muốn được hỗ trợ xác định hồ sơ FIRB phù hợp, tham khảo ngay danh sách dự án nhà mới tại Brisbane hoặc liên hệ tư vấn 1:1 cùng đội ngũ Nextstar Realty.
Miễn trừ trách nhiệm: nội dung bài viết mang tính thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý, tài chính hay thuế. Chính sách FIRB có thể được Chính phủ Úc điều chỉnh — vui lòng kiểm tra lại tại foreigninvestment.gov.au hoặc tham vấn chuyên gia trước khi ra quyết định.
Cần hỗ trợ xác định hồ sơ FIRB phù hợp?
Đội ngũ Nextstar Realty tư vấn 1:1 bằng tiếng Việt và tiếng Anh — từ chọn đúng loại bất động sản đến chuẩn bị hồ sơ và kết nối với luật sư, ngân hàng.
